Dividir una propiedad en dos unidades separadas es una de las solicitudes más comunes que recibimos de propietarios que buscan generar ingresos por alquiler de una parte de su casa, familias que desean crear espacios de vida independientes para dos generaciones o inversores que han comprado una propiedad grande y desean optimizar su rendimiento de alquiler.
Se trata también de una de las operaciones de arquitectura residencial de mayor complejidad jurídica en España, por situarse en la intersección de la normativa de edificación, el derecho urbanístico y el derecho de propiedad.
Esta guía explica qué se requiere realmente, cuáles son los errores comunes y cómo abordar el proyecto correctamente. Para los compradores que aún se encuentran en la fase de adquisición, nuestra guía... Comprar una propiedad en Madrid como extranjero Cubre qué diligencia debida se debe hacer antes de la compra.
El concepto legal: segregación vs. división
En el derecho inmobiliario español, la creación de dos viviendas independientes a partir de una sola requiere una operación legal específica. El proceso exacto depende de si la propiedad es un edificio independiente (en cuyo caso la operación se denomina segregación o división) o un apartamento dentro de un edificio multifamiliar existente.
En el caso de una vivienda o edificio independiente, la segregación consiste en dividir legalmente una parcela en dos parcelas separadas con propiedades independientes. La división consiste en crear dos unidades registrables por separado dentro de un mismo edificio. Ambas requieren documentación notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad.
En el caso de un apartamento dentro de un edificio de varias viviendas, dividirlo en dos viviendas registradas separadas requiere la aprobación de la comunidad de propietarios, ya que modifica la estructura de propiedad del edificio. Esto es un requisito de la Ley de Propiedad Horizontal y no puede ser realizado unilateralmente por el propietario del apartamento. El sistema de comunidades se explica en nuestra guía sobre... Ley de propiedad horizontal española.
Es necesario obtener asesoramiento legal de un abogado inmobiliario español antes de proceder. El equipo de arquitectura puede diseñar las obras físicas, pero el proceso legal requiere una coordinación legal especializada.
Qué permiten las normas de planificación urbana
Antes de diseñar nada, su arquitecto debe comprobar si la normativa urbanística local (PGOU o equivalente) permite la creación de dos viviendas en su parcela específica o dentro de su edificio específico.
La mayoría de los municipios españoles exigen un tamaño mínimo para cada vivienda. Normalmente, se trata de entre 30 y 50 metros cuadrados de superficie útil por unidad, aunque esto varía considerablemente entre municipios. Construir dos estudios pequeños a partir de un solo apartamento es una opción arquitectónicamente viable, pero podría no estar permitido por la normativa local si las unidades resultantes no alcanzan el tamaño mínimo.
Algunos municipios en zonas con presión inmobiliaria han impuesto restricciones a la división de viviendas existentes, precisamente porque este tipo de operación reduce la oferta de apartamentos familiares. En Madrid, por ejemplo, el ayuntamiento ha endurecido periódicamente las normas sobre división y cambio de uso en ciertos barrios.
La revisión de planificación no es opcional. Construir una división física entre dos espacios y alquilarlos como unidades separadas sin autorización legal crea propiedades que no pueden venderse ni hipotecarse legalmente, lo que genera una importante exposición a responsabilidades para el propietario.
La vía del permiso para dividir una propiedad en España
Las obras físicas necesarias para dividir una propiedad, normalmente un nuevo muro separador, acceso de entrada independiente para cada unidad, conexiones de servicios públicos separadas y la reconfiguración de cocinas y baños, requieren permisos de construcción.
Que esto se considere Obra Mayor u Obra Menor depende de las obras específicas. La creación de un muro divisorio estructural requiere una Obra Mayor. Las obras de partición interior no estructurales pueden calificar como Obra Menor. Su arquitecto determinará esto según el proyecto específico. Los tipos de permisos y los procesos se explican en nuestra guía. Permisos de construcción en Madrid.
Los requisitos técnicos clave para que cada unidad resultante sea legalmente habitable (obtener la cédula de habitabilidad o su equivalente regional):
Cada unidad necesita su propio acceso directo (no a través de la otra unidad).
Cada unidad necesita su propia cocina y baño.
Cada unidad debe cumplir con los requisitos mínimos de luz natural y ventilación para las estancias principales.
Cada unidad debe cumplir con los requisitos mínimos de altura del techo en todas partes.
La separación acústica entre las dos unidades debe cumplir con los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE) para el aislamiento acústico entre viviendas. Aquí es donde los proyectos suelen presentar problemas. La pared o el suelo existente que separa las dos unidades puede no tener un rendimiento acústico adecuado. Añadir el rendimiento acústico requerido a posteriori puede ser más problemático y costoso de lo previsto. Este es uno de los errores de renovación que abordamos en nuestra guía. errores que cuestan más arreglar.
Servicios públicos separados: el requisito práctico
Para dos unidades de alquiler verdaderamente independientes, las conexiones de servicios públicos separadas son prácticamente esenciales, aunque no siempre sean estrictamente requeridas por ley.
Dos contadores de electricidad independientes permiten a cada inquilino pagar su propio consumo. Dos contadores de agua independientes permiten una facturación transparente. Dos conexiones de gas independientes (si se utiliza gas) permiten contratos independientes.
El coste de instalar conexiones de servicios independientes varía según el tipo de edificio y la infraestructura existente, pero presupuestar entre 3.000 y 8.000 euros para la separación de servicios entre los servicios principales es una cifra de planificación razonable para un apartamento o casa típicos en España.
La cuestión de la licencia de alquiler a corto plazo
Si está creando dos unidades específicamente para operarlas como alquileres a corto plazo (Airbnb, Booking.com), tenga en cuenta que la mayoría de los gobiernos regionales españoles y muchos municipios ahora requieren licencias específicas para la actividad de alquiler a corto plazo (vivienda de uso turístico o designación similar).
Los requisitos para estas licencias, incluyendo estándares mínimos de calidad, obligaciones de gestión y requisitos de registro, varían significativamente según la región. En Madrid, se aplica la normativa de la Comunidad de Madrid. En Cataluña, la normativa de Barcelona es más estricta que la de referencia regional. En las Islas Baleares, las restricciones para la concesión de licencias se encuentran entre las más estrictas de España.
Consulte los requisitos de licencia de su municipio y región antes de tomar decisiones de inversión basadas en proyecciones de ingresos por alquileres a corto plazo. Un alquiler a corto plazo sin licencia genera una exposición legal y financiera que supera cualquier ventaja en términos de ingresos. Nuestra guía explora cómo las decisiones de diseño afectan la rentabilidad de los alquileres. ROI de la inversión inmobiliaria y la arquitectura en Madrid.
¿Está pensando en dividir una propiedad en España y quiere saber qué implica desde el punto de vista arquitectónico y legal? Cuéntenos sobre su propiedad mediante el formulario a continuación y le responderemos en 48 horas.
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