Dividir una propiedad en dos unidades separadas es una de las solicitudes más comunes que recibimos de propietarios que buscan generar ingresos por alquiler de una parte de su casa, familias que desean crear espacios de vida independientes para dos generaciones o inversores que han comprado una propiedad grande y desean optimizar su rendimiento de alquiler.
Se trata también de una de las operaciones de arquitectura residencial de mayor complejidad jurídica en España, por situarse en la intersección de la normativa de edificación, el derecho urbanístico y el derecho de propiedad.
This guide explains what is actually required, what the common mistakes are, and how to approach the project correctly. For buyers still in the acquisition phase, our guide to Comprar una propiedad en Madrid como extranjero covers what due diligence to do before purchase.
El concepto legal: segregación vs. división
En el derecho inmobiliario español, la creación de dos viviendas independientes a partir de una sola requiere una operación legal específica. El proceso exacto depende de si la propiedad es un edificio independiente (en cuyo caso la operación se denomina segregación o división) o un apartamento dentro de un edificio multifamiliar existente.
En el caso de una vivienda o edificio independiente, la segregación consiste en dividir legalmente una parcela en dos parcelas separadas con propiedades independientes. La división consiste en crear dos unidades registrables por separado dentro de un mismo edificio. Ambas requieren documentación notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad.
For an apartment within a multi-unit building, dividing it into two separate registered apartments requires the approval of the comunidad de propietarios (building community), since it changes the ownership structure of the building. This is required by Spain’s Horizontal Property Law (Ley de Propiedad Horizontal) and cannot be done unilaterally by the apartment owner. The comunidad system is explained in our guide to Ley de propiedad horizontal española.
Es necesario obtener asesoramiento legal de un abogado inmobiliario español antes de proceder. El equipo de arquitectura puede diseñar las obras físicas, pero el proceso legal requiere una coordinación legal especializada.
Qué permiten las normas de planificación urbana
Antes de diseñar nada, su arquitecto debe comprobar si la normativa urbanística local (PGOU o equivalente) permite la creación de dos viviendas en su parcela específica o dentro de su edificio específico.
La mayoría de los municipios españoles exigen un tamaño mínimo para cada vivienda. Normalmente, se trata de entre 30 y 50 metros cuadrados de superficie útil por unidad, aunque esto varía considerablemente entre municipios. Construir dos estudios pequeños a partir de un solo apartamento es una opción arquitectónicamente viable, pero podría no estar permitido por la normativa local si las unidades resultantes no alcanzan el tamaño mínimo.
Algunos municipios en zonas con presión inmobiliaria han impuesto restricciones a la división de viviendas existentes, precisamente porque este tipo de operación reduce la oferta de apartamentos familiares. En Madrid, por ejemplo, el ayuntamiento ha endurecido periódicamente las normas sobre división y cambio de uso en ciertos barrios.
La revisión de planificación no es opcional. Construir una división física entre dos espacios y alquilarlos como unidades separadas sin autorización legal crea propiedades que no pueden venderse ni hipotecarse legalmente, lo que genera una importante exposición a responsabilidades para el propietario.
La vía del permiso para dividir una propiedad en España
Las obras físicas necesarias para dividir una propiedad, normalmente un nuevo muro separador, acceso de entrada independiente para cada unidad, conexiones de servicios públicos separadas y la reconfiguración de cocinas y baños, requieren permisos de construcción.
Whether this falls under Obra Mayor or Obra Menor depends on the specific works involved. Creating a structural separating wall requires an Obra Mayor. Interior partition works that are non-structural may qualify as Obra Menor. Your architect will determine this based on the specific project. The permit types and processes are explained in our guide to Madrid building permits.
Los requisitos técnicos clave para que cada unidad resultante sea legalmente habitable (obtener la cédula de habitabilidad o su equivalente regional):
Cada unidad necesita su propio acceso directo (no a través de la otra unidad).
Cada unidad necesita su propia cocina y baño.
Cada unidad debe cumplir con los requisitos mínimos de luz natural y ventilación para las estancias principales.
Cada unidad debe cumplir con los requisitos mínimos de altura del techo en todas partes.
Acoustic separation between the two units must meet Spanish building code (CTE) requirements for sound insulation between dwellings. This is often where projects run into problems. The existing wall or floor that separates the two units may not have adequate acoustic performance. Adding the required acoustic performance retrospectively can be more disruptive and expensive than anticipated. This is one of the renovation mistakes covered in our guide to mistakes that cost the most to fix.
Servicios públicos separados: el requisito práctico
Para dos unidades de alquiler verdaderamente independientes, las conexiones de servicios públicos separadas son prácticamente esenciales, aunque no siempre sean estrictamente requeridas por ley.
Dos contadores de electricidad independientes permiten a cada inquilino pagar su propio consumo. Dos contadores de agua independientes permiten una facturación transparente. Dos conexiones de gas independientes (si se utiliza gas) permiten contratos independientes.
El coste de instalar conexiones de servicios independientes varía según el tipo de edificio y la infraestructura existente, pero presupuestar entre 3.000 y 8.000 euros para la separación de servicios entre los servicios principales es una cifra de planificación razonable para un apartamento o casa típicos en España.
La cuestión de la licencia de alquiler a corto plazo
Si está creando dos unidades específicamente para operarlas como alquileres a corto plazo (Airbnb, Booking.com), tenga en cuenta que la mayoría de los gobiernos regionales españoles y muchos municipios ahora requieren licencias específicas para la actividad de alquiler a corto plazo (vivienda de uso turístico o designación similar).
Los requisitos para estas licencias, incluyendo estándares mínimos de calidad, obligaciones de gestión y requisitos de registro, varían significativamente según la región. En Madrid, se aplica la normativa de la Comunidad de Madrid. En Cataluña, la normativa de Barcelona es más estricta que la de referencia regional. En las Islas Baleares, las restricciones para la concesión de licencias se encuentran entre las más estrictas de España.
Check the licensing requirements for your specific municipality and region before making investment decisions based on short-term rental income projections. An unlicensed short-term rental creates legal and financial exposure that outweighs any income advantage. How design decisions affect rental returns is explored in our guide to ROI de la inversión inmobiliaria y la arquitectura en Madrid.
¿Está pensando en dividir una propiedad en España y quiere saber qué implica desde el punto de vista arquitectónico y legal? Cuéntenos sobre su propiedad mediante el formulario a continuación y le responderemos en 48 horas.