España cuenta con un proceso bien establecido para la compra de propiedades por parte de extranjeros, y la mayor parte es sencilla una vez que se conocen los requisitos. Los problemas suelen surgir por desconocer los requisitos antes de la fecha de firma, lo que genera complicaciones de última hora que retrasan la finalización o complican la transacción.
This is a practical checklist. It is not legal or financial advice. A qualified Spanish property lawyer and tax advisor should be part of your purchase team. For a broader picture of what buying property in Spain as a foreigner involves from an architect’s perspective, see our dedicated guide.
Paso 1: Obtener un número NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal para extranjeros en España. Sin él, no se puede comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni firmar un contrato en España.
Cómo obtenerlo: Las solicitudes del NIE se pueden presentar en el Consulado español en su país de origen (a menudo la ruta más fácil si todavía no está en España) o en la Oficina de Extranjeros o en la comisaría de Policía Nacional en España.
Lo que necesita: un formulario de solicitud completo (Modelo EX-15), un pasaporte válido, una prueba del motivo por el que necesita el NIE (un contrato de compraventa firmado de una propiedad funciona bien) y el pago de una tasa (actualmente menos de 15 euros).
Plazo: El plazo de solicitud es de 3 a 6 semanas si se solicita desde el extranjero. Las solicitudes presenciales en España a veces son más rápidas, pero la disponibilidad de citas varía considerablemente según la ciudad.
Puede iniciar este proceso incluso antes de encontrar una propiedad específica. Tener su NIE listo agiliza considerablemente la transacción una vez que encuentre lo que busca.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española
A Spanish bank account is practically necessary for a property purchase in Spain. You need it for the transfer of purchase funds, for ongoing management of the property, for paying utility bills and comunidad fees after purchase, and for any renovation payments. Understanding your obligations as an apartment owner is covered in our guide to the Spanish horizontal property law and comunidad de propietarios.
La mayoría de los principales bancos españoles (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) ofrecen cuentas de no residentes para extranjeros. Normalmente, se puede abrir una cuenta con el pasaporte, el NIE y un comprobante de domicilio en el país de origen.
Algunos bancos ahora permiten que la apertura inicial de cuenta se realice a distancia, presentando la documentación digitalmente. El proceso ha mejorado significativamente en los últimos años.
Paso 3: Contratar a un abogado inmobiliario español
En España no es obligatorio contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario para una transacción inmobiliaria. Sin embargo, para un comprador extranjero, es muy recomendable contratar uno.
Su abogado: comprobará el estado legal de la propiedad en el Registro de la Propiedad (nota simple), verificará que no haya deudas, cargas o gravámenes pendientes sobre la propiedad, revisará el contrato de compraventa antes de firmarlo, se encargará de la debida diligencia en la comunidad, gestionará el proceso de finalización y el registro posterior a la finalización, y le asesorará sobre las implicaciones fiscales de la compra.
For non-EU buyers in particular, the lawyer should also advise on any residency implications of the purchase. If you are purchasing with residency in mind, see our guide to the Golden Visa programs in Spain and Greece.
Presupuesto: Los honorarios de los abogados inmobiliarios españoles para una compra suelen rondar entre el 1 y el 1,51 TP9T del precio de compra más IVA, o una tarifa fija para transacciones más simples.
Paso 4: Comprender la estructura de impuestos y costos
El coste total de comprar una propiedad en España suele ser entre un 10 y un 141 TP9T más que el precio de compra acordado.
Los componentes principales:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano: varía según la región, pero suele ser del 6 al 101% del precio de compra. Aplica a viviendas de segunda mano.
El IVA (21% para locales comerciales, 10% para viviendas nuevas) se aplica a las nuevas construcciones compradas directamente al promotor, no a la reventa.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto de timbre sobre la escritura notarial, normalmente entre el 0,5 y el 1,5% del precio de compra, que varía según la región.
Honorarios del notario: normalmente entre el 0,2 y el 0,51 TP9T del precio de compra.
Tasas del Registro de la Propiedad: normalmente entre el 0,1 y el 0,25% del precio de compra.
Honorarios de abogados: como arriba.
Costos de la hipoteca: si corresponde, tarifas adicionales de estudio y organización.
Total: presupuesto del 10 al 14% del precio de compra para gastos de transacción, además del precio mismo.
Paso 5: Realice la medición correctamente
España no cuenta con una cultura de inspección obligatoria como la del Reino Unido. Muchas transacciones se realizan sin una inspección independiente del estado físico de la propiedad.
Para un comprador extranjero que esté considerando una reforma, este es un riesgo que conviene comprender claramente. Una propiedad cuya estructura no es la esperada, cuyos servicios requieren una renovación completa o cuya situación legal presenta complejidades que no se reflejan en la documentación registral, puede costar mucho más adaptarla al uso previsto de lo que sugiere el precio de compra.
Vale la pena encargar la evaluación previa a la compra de un arquitecto sobre el estado físico y el potencial de renovación de una propiedad, además de la debida diligencia legal que realiza su abogado, para cualquier propiedad que se planee renovar. Representa una fracción del costo de descubrir problemas estructurales o de sistemas inesperados una vez finalizada la obra. Trabajar con un arquitecto en España explains exactly what that process looks like from first contact through to project delivery.
¿Planea comprar una propiedad en España y desea que un arquitecto le evalúe una propiedad específica antes de decidirse? Infórmenos sobre la propiedad mediante el formulario a continuación y le responderemos en 48 horas.