Los programas Golden Visa en Grecia y España han impulsado una importante inversión inmobiliaria residencial por parte de compradores no pertenecientes a la UE durante la última década. Ambos programas ofrecen la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria superior a los umbrales definidos. Las condiciones específicas, los importes mínimos y los tipos de propiedad elegibles han evolucionado significativamente en ambos países y siguen haciéndolo.
Este artículo no trata sobre la estructura legal ni financiera de los programas de Visa Dorada. Ese es un tema para abogados de inmigración y asesores fiscales.
It is about the architecture and renovation dimension that these programs create, which is often overlooked until clients are already committed to properties that require significant work. Before committing, see our guide to buying property in Spain as a foreigner for the full due diligence picture.
La realidad arquitectónica de las compras de propiedades con Visa Dorada
Muchas propiedades adquiridas específicamente para obtener la Visa Dorada son decisiones de inversión, no de estilo de vida. El principal interés del comprador es la residencia. La propiedad es el vehículo.
Esto crea un patrón específico: los compradores a veces adquieren propiedades rápidamente, sobre la base de cumplir con el umbral de inversión, sin prestar la atención adecuada a la condición real de la propiedad o a sus necesidades de renovación.
Este es un error que la debida diligencia arquitectónica puede prevenir.
Una propiedad con el precio mínimo de la Golden Visa en Atenas puede tener ese precio precisamente porque requiere obras importantes. El precio de compra por sí solo no determina la inversión total. Los costos de renovación, los honorarios profesionales y los costos de los permisos son adicionales.
A 250,000 euro apartment in Athens that needs 150,000 euros in renovation is a 400,000 euro project, which may or may not be the right investment depending on what the renovated asset will perform like in the rental market. For a realistic picture of renovation costs, see our guide to Renovar una propiedad en Grecia como comprador extranjero.
Obtener una evaluación de la propiedad por parte de un arquitecto antes de la compra, no después, le permitirá tener una idea completa del costo antes de comprometerse.
Grecia: El contexto actual de la Golden Visa
Grecia aumentó considerablemente los umbrales mínimos de su Visa Dorada en 2023, con diferentes cantidades aplicables según la zona. Atenas, Tesalónica y las islas principales aumentaron los umbrales mínimos, mientras que otras zonas mantienen umbrales más bajos. El programa sigue funcionando, pero es más selectivo que durante su fase inicial de alto volumen.
Las propiedades que cumplen los requisitos del programa en los niveles de umbral más altos suelen estar en zonas con mayor potencial de ingresos por alquiler: el centro de Atenas, Tesalónica y las islas premium. Estas son también las zonas donde la calidad de la renovación es fundamental para el rendimiento del alquiler. Athens neighborhoods and renovation opportunities covers where the real value sits.
Las decisiones de diseño y renovación de una propiedad con Golden Visa en Atenas deben estar impulsadas por el mismo pensamiento que cualquier propiedad de inversión: qué distribución, calidad de acabado y nivel de comodidades maximizarán los ingresos por alquiler del perfil de inquilino objetivo, qué respaldará la salida de reventa más fuerte y qué nivel de inversión en renovación está justificado por el rendimiento proyectado.
For island properties acquired through the program, the additional logistics and seasonal construction constraints apply in full. See our guide to Greek island property renovation for what those constraints involve. Build them into the planning from day one.
España: ¿Qué ha cambiado para los compradores de propiedades con Golden Visa?
El programa Golden Visa de España, que ofrecía la residencia para la compra de propiedades de 500.000 euros o más, fue abolido para nuevos solicitantes en abril de 2025 por el gobierno español, presionado para abordar la dinámica del mercado inmobiliario. El programa ya no ofrece una vía para que los compradores de propiedades no pertenecientes a la UE obtengan la residencia española mediante inversión inmobiliaria.
España aún cuenta con otras vías de residencia relevantes para inversores y compradores internacionales: el visado no lucrativo para quienes cuentan con suficientes ingresos pasivos, el visado para nómadas digitales y diversas vías relacionadas con los negocios. Para los compradores cuyo objetivo principal es la residencia en España, estas alternativas se mantienen.
For property investors in Spain who are primarily motivated by investment returns rather than residency, the Golden Visa’s abolition does not affect the fundamental investment case for Madrid and other Spanish cities. The market dynamics, rental demand, and capital appreciation factors that made Spanish property attractive are structural rather than dependent on the visa program. The investment case is explored in depth in our guide to ROI de la inversión inmobiliaria y la arquitectura en Madrid.
Lo que las propiedades de inversión en ambos países necesitan de la arquitectura
Independientemente del motivo de la visa, las propiedades de inversión en Grecia y España comparten algunos requisitos consistentes desde una perspectiva arquitectónica.
Debida diligencia antes de la compra. Ambos países tienen una infraestructura inmobiliaria compleja, problemas de construcción heredados, dudas sobre la situación legal y el historial de permisos, por lo que una evaluación profesional previa a la firma siempre es valiosa. Lo que no se ve en fotografías o visitas virtuales suele ser lo que determina el presupuesto de renovación.
Diseño para el mercado de alquiler, no para el gusto personal. La inversión en renovación se basa en lo que valora el inquilino objetivo, lo que ofrecen propiedades comparables de la competencia y lo que genera la mejor rentabilidad sobre el coste de la renovación. Las preferencias personales que el mercado de alquiler no valora son costes sin rentabilidad.
Calidad que perdura. Las propiedades de inversión están ocupadas continuamente por inquilinos que podrían no tratar la propiedad con el mismo cuidado que un propietario-ocupante. Los materiales y acabados que lucen bien en fotografías, pero que se degradan rápidamente con el uso continuo, son una falsa economía. Especifique la durabilidad junto con la estética.
Diseño listo para fotografía. Tanto el mercado griego como el español de alquileres vacacionales dependen en gran medida de la fotografía de plataformas para las reservas. Las propiedades diseñadas con un enfoque en la fotografía, una buena luz natural, una identidad visual coherente y un espacio exterior aprovechable generan mejores tasas de reserva y tarifas promedio por noche más altas. Diseñando hogares en torno a la luz covers the specific decisions that make the biggest difference.
Rendimiento energético. Cada vez más relevante para ambos mercados a medida que se desarrollan las regulaciones energéticas de la UE. Las propiedades con un bajo rendimiento en la certificación energética se enfrentan a crecientes desafíos en el mercado de alquileres a medio plazo y a posibles restricciones en la actividad de alquiler a medida que se endurecen las regulaciones.
El cronograma real para propiedades de inversión que necesitan renovación
Los compradores que adquieren una propiedad con la intención de que genere ingresos por alquiler dentro de tres meses subestiman sistemáticamente el plazo.
Tanto en Grecia como en España, una renovación de calidad que requiere permisos de construcción implica procesos de permisos que normalmente duran entre 3 y 6 meses, seguidos de un período de construcción de 3 a 6 meses para una renovación típica de un apartamento.
Un plazo realista desde la compra de la propiedad hasta la primera renta, para una propiedad que necesita una renovación importante y permisos: de 12 a 18 meses. A veces menos para propiedades que solo requieren obras menores. A veces más para proyectos complejos o edificios patrimoniales. Trabajar con un arquitecto en España walks through each project phase and its realistic timeline.
¿Está invirtiendo en una propiedad en Grecia o España y desea la perspectiva de un arquitecto sobre el potencial de renovación y los costes realistas? Cuéntenos su situación mediante el formulario a continuación y le responderemos en 48 horas.