Atenas no tiene la evidente consistencia arquitectónica de Barcelona o Madrid.
Es, en muchos sentidos, una ciudad caótica desde el punto de vista urbanístico. Siglos de historia se entrelazan con un auge inmobiliario de posguerra que dejó huella en cada barrio. Pero para quien ve más allá del caos superficial, Atenas ofrece notables oportunidades de renovación residencial y un parque inmobiliario realmente interesante.
Esta es una guía para comprender la ciudad desde una perspectiva arquitectónica y de renovación. Para conocer el aspecto práctico del proceso de renovación, consulte nuestra guía para Renovar una propiedad en Grecia como comprador extranjero.
La Polykatoikia: el tipo de edificio residencial que define a Atenas
La inmensa mayoría del parque residencial de Atenas está formada por polykatoikia, edificios de apartamentos de varios pisos construidos principalmente entre los años 1950 y 1980.
Este tipo de construcción surgió de un mecanismo legal y económico específico llamado antiparochi, mediante el cual los terratenientes intercambiaban sus terrenos con promotores inmobiliarios a cambio de apartamentos en el edificio resultante, en lugar de dinero en efectivo. Era eficiente, relativamente igualitario para los estándares de la época, y construyó una ciudad muy rápidamente.
La polykatoikia está infravalorada como tipo de construcción. En su mejor versión, con planos de planta bien proporcionados, sólida construcción de hormigón armado, amplios balcones y, a menudo, excelente luz natural desde múltiples orientaciones, ofrece una excelente base para la renovación.
Los apartamentos de Atenas de esta época a menudo tienen superficies que se considerarían generosas según los estándares de Madrid o Estocolmo, alturas de techo que dejan lugar para la intervención creativa y sistemas estructurales lo suficientemente robustos como para dar cabida a una reconfiguración interior significativa.
Los desafíos: el rendimiento energético es prácticamente inexistente; las ventanas de un solo acristalamiento, la falta de aislamiento y los sistemas de calefacción ineficientes son la norma. Los acabados interiores de los apartamentos sin reformar son, en el mejor de los casos, anticuados. Es común encontrar baños y cocinas sin modificar desde la década de 1970.
Estos son desafíos de renovación, no impedimentos. La brecha entre las viviendas sin renovar y las bien renovadas en Atenas es significativa, lo que genera una verdadera oportunidad. Las decisiones de diseño impulsan el rendimiento del alquiler y el valor de reventa. Se aplica igualmente en Atenas y en Madrid.
Barrios de Atenas que vale la pena conocer para invertir en renovaciones
Kolonaki es el barrio residencial más consolidado y adinerado de Atenas, ubicado en torno a la plaza Kolonaki y en ascenso hacia el monte Licabeto. Las propiedades aquí se encuentran entre las más caras de la ciudad, y el mercado de reformas está consolidado. Hay una fuerte demanda de residentes profesionales y compradores internacionales.
Koukaki y Mets, barrios adyacentes al sur de la Acrópolis, han experimentado una gentrificación significativa en la última década, impulsada en parte por el turismo y en parte por una base de residentes profesionales más jóvenes. Edificios neoclásicos de preguerra se alzan junto a la polykatoikia de mediados de siglo. Los precios han subido, pero se mantienen por debajo de los de Kolonaki. Buen rendimiento de los alquileres a corto plazo para propiedades renovadas de calidad.
Pangrati es un barrio residencial al este de Mets con un carácter local genuino. Una buena combinación de construcciones antiguas y de mediados de siglo, una calle comercial local y la sensación de vivir en un barrio más que en una zona turística. Menos visible para los compradores internacionales que Koukaki, lo que significa que los precios siguen siendo razonables.
Exarcheia tiene una reputación compleja, pero es un barrio realmente interesante. Un centro de cultura alternativa, librerías y bares. Los precios de las propiedades se encuentran entre los más accesibles del centro de Atenas. La oportunidad de renovación es evidente. Si los programas de residencia influyeron en su decisión de compra, consulte nuestra guía. Golden Visa en Grecia y España.
Kifisia y Psykiko son suburbios del norte de Atenas con un perfil residencial diferente: villas independientes y edificios de apartamentos de baja altura en un entorno arbolado y relativamente adinerado. Menos adecuados para alquileres a corto plazo y más relevantes para compradores que buscan una auténtica residencia familiar o una propiedad para invertir a largo plazo.
Edificios neoclásicos de preguerra en Atenas: el mercado de la renovación del patrimonio
Atenas cuenta con una capa de construcción de preguerra anterior a la época de la polykatoikia, típicamente edificios neoclásicos o eclécticos de finales del siglo XIX y principios del XX. Estos son más escasos y más caros, cuando existen, pero ofrecen lo que la polykatoikia no puede ofrecer: el carácter arquitectónico propio de una época en la que los edificios se diseñaban con atención individualizada.
Muchos de estos edificios tienen protección patrimonial, lo que significa que su renovación sigue normas muy similares a las de los distritos históricos de Madrid: conservación exterior, limitaciones a la modificación estructural y una cuidadosa consideración de los elementos originales. El equivalente madrileño se describe en nuestra guía de... Renovación de edificios históricos protegidos en Madrid.
Los edificios atenienses de antes de la guerra, cuando están bien renovados, se encuentran entre las propiedades residenciales más atractivas del sur de Europa.
El mercado de alquileres a corto plazo en Atenas y su impacto en el diseño
Atenas ha experimentado un crecimiento significativo en la actividad de alquileres a corto plazo, principalmente a través de Airbnb. El mercado es sólido en los barrios céntricos cercanos a la Acrópolis, la zona de Monastiraki-Psirri y partes de Koukaki y Mets.
Para los compradores que consideran Atenas como inversión de alquiler, las decisiones de diseño específicas son importantes. Las propiedades que mejor se valoran en el mercado ateniense de alquileres a corto plazo tienen vistas (a la Acrópolis si es posible, a la ciudad en caso contrario), espacios exteriores realmente aprovechables y una renovación de calidad que se ve bien en las fotografías y resiste la ocupación continua. Diseñando hogares en torno a la luz es directamente relevante a lo que hace que una propiedad se fotografíe bien y se sienta espaciosa.
Las consideraciones acústicas son más importantes en Atenas de lo que los compradores a veces creen. La ciudad es ruidosa, y los huéspedes que no pueden dormir por el ruido de la calle lo comentarán en sus reseñas. Un buen acristalamiento secundario en fachadas que dan a la calle es una inversión práctica para cualquier propiedad de alquiler importante en el centro de Atenas.
Costos de renovación en Atenas: ¿Qué presupuesto incluir?
Los costos de renovación en Atenas suelen ser más bajos que en Madrid o las principales capitales del norte de Europa, pero no tan drásticamente inferiores como algunos compradores suponen. Los materiales y contratistas de calidad no son baratos en ninguna parte, y el costo de la buena mano de obra ha aumentado en Atenas a medida que ha aumentado la actividad de renovación.
Precios aproximados para Atenas en el mercado actual: renovación ligera que incluye pintura, suelos y grifería, de 250 a 400 €/m². Renovación estándar que incluye cocina, baños, suelos e instalaciones, de 600 a 1000 €/m². Transformación completa de alta calidad con cambios de distribución, todos los sistemas y acabados de primera calidad, de 1000 a 1600 €/m².
Los honorarios profesionales, que incluyen arquitectura, ingeniería y permisos, suelen oscilar entre 8 y 121 TP9T del costo de construcción. Los errores de renovación más comunes que terminan costando más son tan relevantes en Atenas como en cualquier otro lugar.
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