{"id":8845,"date":"2026-03-22T18:12:21","date_gmt":"2026-03-22T18:12:21","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8845"},"modified":"2026-05-04T16:22:59","modified_gmt":"2026-05-04T16:22:59","slug":"spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/","title":{"rendered":"Das spanische horizontale Eigentumsrecht: Was ausl\u00e4ndische Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcber ihre Comunidad wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/The-Spanish-Horizontal-Property-Law-What-Foreign-Apartment-Owners-Need-to-Know-About-Their-Comunidad.jpg-scaled.jpeg\" alt=\"Das spanische horizontale Eigentumsrecht Was ausl\u00e4ndische Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcber ihre Comunidad wissen m\u00fcssen\" class=\"wp-image-8864\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Das spanische horizontale Eigentumsrecht Was ausl\u00e4ndische Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcber ihre Comunidad wissen m\u00fcssen\" class=\"wp-image-8864 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/The-Spanish-Horizontal-Property-Law-What-Foreign-Apartment-Owners-Need-to-Know-About-Their-Comunidad.jpg-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>Wenn Sie eine Wohnung in Spanien besitzen, sind Sie automatisch Mitglied einer comunidad de propietarios. Sie haben sich diese Mitgliedschaft nicht ausgesucht und k\u00f6nnen sie nicht ablehnen. Sie besteht kraft Gesetzes und hat reale Auswirkungen darauf, was Sie mit Ihrem Eigentum tun k\u00f6nnen und was nicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Viele ausl\u00e4ndische Wohnungseigent\u00fcmer entdecken diese Auswirkungen zum ersten Mal, wenn sie versuchen, etwas zu tun und feststellen, dass sie es ohne die Zustimmung der Gemeinde nicht tun k\u00f6nnen. Dieser Leitfaden erkl\u00e4rt das System, bevor dieser Moment der Frustration eintritt. Einen umfassenderen \u00dcberblick dar\u00fcber, was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten m\u00fcssen, finden Sie in unserem Leitfaden zu <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\">Immobilienkauf in Madrid als Ausl\u00e4nder<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was das horizontale Eigentumsrecht ist<\/h3>\n\n\n\n<p>Das spanische Gesetz Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regelt das Eigentum und die Verwaltung von Geb\u00e4uden, die in separate Einheiten aufgeteilt sind. Es wurde urspr\u00fcnglich 1960 erlassen und seither mehrfach aktualisiert.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Gesetz legt den rechtlichen Rahmen daf\u00fcr fest, wie private und gemeinschaftliche Elemente eines Geb\u00e4udes definiert werden, wie die Comunidad kollektive Entscheidungen trifft, wie die Kosten zwischen den Eigent\u00fcmern aufgeteilt werden und welche Rechte und Pflichten jeder Eigent\u00fcmer in Bezug auf die Gemeinschaftsfl\u00e4chen und die Struktur hat.<\/p>\n\n\n\n<p>Es gilt f\u00fcr jedes Geb\u00e4ude in Spanien, das als horizontales Eigentum konstituiert wurde, d.h. es wurde rechtlich in separate registrierte Einheiten mit einer gemeinsamen Struktur aufgeteilt. Dazu geh\u00f6ren fast alle Mehrfamilienh\u00e4user in Spanien.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Private vs. Gemeinsame Elemente: Die wichtigste Unterscheidung<\/h3>\n\n\n\n<p>Ihr privates Element ist die Wohnung selbst, die durch ihre Grenzen im Grundbuch definiert ist. Grob gesagt ist alles innerhalb Ihrer W\u00e4nde, einschlie\u00dflich der Innenseiten der Au\u00dfenw\u00e4nde, privat.<\/p>\n\n\n\n<p>Die gemeinsamen Elemente sind alles andere: die strukturellen Elemente des Geb\u00e4udes, die Fassade, das Dach, die Eing\u00e4nge und Treppenh\u00e4user, die Aufz\u00fcge, die gemeinsamen Dienste und Systeme des Geb\u00e4udes, die Gemeinschaftsterrassen und -g\u00e4rten sowie die Struktur der B\u00f6den und Decken zwischen den Wohnungen.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Unterscheidung ist f\u00fcr Renovierungen von Bedeutung, denn: Alles, was ein gemeinschaftliches Element betrifft, bedarf der Zustimmung der Gemeinschaft, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich in Ihrer Wohnung befindet oder nicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Praktische Beispiele: Die Entfernung oder \u00c4nderung einer tragenden Wand erfordert bauliche Ma\u00dfnahmen, die die Struktur des Geb\u00e4udes beeintr\u00e4chtigen, die ein gemeinsames Element ist. Dies ist auch der Grund <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/open-plan-living-madrid-apartments\/\">Renovierung offener R\u00e4ume in Madrider Wohnungen<\/a> erfordert eine sorgf\u00e4ltige Navigation sowohl im Genehmigungssystem als auch in der Comunidad. Das Anlegen einer Terrasse ver\u00e4ndert das Aussehen der Fassade, die ein gemeinsames Element ist. Die \u00c4nderung des Zentralheizungssystems des Geb\u00e4udes oder der gemeinsamen Sanit\u00e4ranlagen erfordert eine Genehmigung der Gemeinschaft. Der Einbau von Klimaanlagen, die in die Au\u00dfenw\u00e4nde eindringen oder an der Fassade angebracht werden, erfordert eine Genehmigung der Gemeinde.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie die Comunidad Entscheidungen trifft<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Comunidad trifft ihre Entscheidungen durch eine Junta de Propietarios (Eigent\u00fcmerversammlung). Diese Versammlungen m\u00fcssen mindestens einmal im Jahr stattfinden, wobei die Jahresabrechnung und das Budget die wichtigsten Tagesordnungspunkte sind. Au\u00dferordentliche Versammlungen k\u00f6nnen f\u00fcr bestimmte Themen einberufen werden.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Entscheidungen in der Junta sind je nach Art der Entscheidung unterschiedliche Abstimmungsschwellen erforderlich:<\/p>\n\n\n\n<p>Einfache Mehrheit (mehr als 50% der Eigent\u00fcmer und Eigentumsanteile): erforderlich f\u00fcr gew\u00f6hnliche Managemententscheidungen, die Genehmigung des Budgets und kleinere Arbeiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Drei-F\u00fcnftel-Mehrheit (60% der Eigent\u00fcmer und Eigentumsanteile): erforderlich f\u00fcr Innovationen, neue Dienstleistungen oder \u00c4nderungen am Geb\u00e4ude, die eine Minderheit der Eigent\u00fcmer betreffen, sowie f\u00fcr \u00c4nderungen der Hausordnung.<\/p>\n\n\n\n<p>Einstimmige Abstimmung: Erforderlich f\u00fcr \u00c4nderungen, die die Satzung des Geb\u00e4udes selbst betreffen, \u00c4nderungen der Eigentumsanteile (coeficientes de participaci\u00f3n) und einige Arten von wesentlichen \u00c4nderungen an gemeinsamen Elementen.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr die meisten renovierungsbezogenen Genehmigungen, die die Gemeinschaftselemente betreffen, reicht in der Regel eine einfache Mehrheit aus. Um diese Mehrheit zu erreichen, m\u00fcssen Sie jedoch an der Junta teilnehmen oder Ihre Stimme vor der Sitzung schriftlich einreichen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Die praktischen Auswirkungen f\u00fcr Renovierungsprojekte<\/h3>\n\n\n\n<p>Bevor Sie eine Renovierung planen, die gemeinsame Elemente ber\u00fchren k\u00f6nnte, sollte Ihr Architekt feststellen, welche Aspekte die Zustimmung der Gemeinschaft erfordern. Ohne professionelle Erfahrung mit dem System ist dies nicht immer offensichtlich. Unser Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/working-with-architect-spain-process-guide\/\">Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien<\/a> erkl\u00e4rt, wie sich diese Navigationsfunktion in den gesamten Projektprozess einf\u00fcgt.<\/p>\n\n\n\n<p>Es ist wichtig, den Schritt der Genehmigung durch die Gemeinschaft in den Zeitplan des Projekts einzubauen. Eine Versammlung der Eigent\u00fcmergemeinschaft findet m\u00f6glicherweise nur einmal im Jahr statt, es sei denn, Sie beantragen eine au\u00dferordentliche Sitzung (f\u00fcr die wiederum eine bestimmte Anzahl von Eigent\u00fcmern erforderlich ist, um sie zu beantragen). Wenn Sie diesen Genehmigungsschritt hinzuf\u00fcgen, nachdem die Planung abgeschlossen und der Bauunternehmer bereit ist, mit dem Projekt zu beginnen, kann sich das Projekt um Monate verz\u00f6gern.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comunidad-Geb\u00fchren und Sonderabgaben<\/h3>\n\n\n\n<p>Als Wohnungseigent\u00fcmer in Spanien zahlen Sie eine regelm\u00e4\u00dfige Comunidad-Geb\u00fchr (cuota de comunidad), die die Instandhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsbereiche und -dienste des Geb\u00e4udes abdeckt. Die Geb\u00fchr ist proportional zu Ihrem coeficiente de participaci\u00f3n, Ihrem Eigentumsanteil an dem Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<p>Neben den regul\u00e4ren Geb\u00fchren kann die Comunidad au\u00dferordentliche Abgaben (derramas) f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere ungeplante Reparaturen oder Verbesserungen beschlie\u00dfen. Als Eigent\u00fcmer sind Sie gesetzlich verpflichtet, Ihren Anteil an diesen Derramas zu zahlen, auch wenn Sie gegen die Ausgaben gestimmt haben.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Investoren und K\u00e4ufer ist es wichtig, die finanzielle Gesundheit der Comunidad vor dem Kauf zu pr\u00fcfen. Ein Geb\u00e4ude mit einer unterfinanzierten R\u00fccklage und einer Geschichte von gro\u00dfen Derramas ist ein Geb\u00e4ude, bei dem unerwartete Kosten wahrscheinlich sind. Die Buchhaltung eines Geb\u00e4udes (die Sie als K\u00e4ufer oder \u00fcber die verkaufende Partei anfordern k\u00f6nnen) zeigt den aktuellen Reservefonds, alle ausstehenden Schulden und alle genehmigten, aber nicht finanzierten Arbeiten. Die comunidad Due Diligence f\u00fcgt sich in den breiteren <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/nie-nif-buy-property-spain-checklist-foreigners\/\">Checkliste zum Immobilienkauf f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Spanien<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Sie kaufen oder renovieren eine Wohnung in Spanien und m\u00f6chten wissen, was die Vorschriften Ihrer Comunidad erlauben? Schildern Sie uns Ihr Projekt mit dem untenstehenden Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"6a0456cf43c4e\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"6a0456cf43c4e\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-name-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-name-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">Name <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-name-1_6a0456cf43c4e\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-email-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-email-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">E-Mail <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-email-1_6a0456cf43c4e\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-phone-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">Telefon<\/label><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0456cf43c4e\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-text-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-text-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">Projekt Standort<\/label><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-text-1_6a0456cf43c4e\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-textarea-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">Erz\u00e4hlen Sie uns von Ihrem Projekt <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0456cf43c4e\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e-label\" class=\"forminator-label\">Einverst\u00e4ndnis <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_6a0456cf43c4e__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>Ich akzeptiere die <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/legal\/\">Datenschutzbestimmungen<\/a>. Alle \u00fcbermittelten Informationen werden vom ersten Kontakt an vertraulich behandelt.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Nachricht senden<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"4bd656e650\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8845\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"de\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wenn Sie eine Wohnung in Spanien besitzen, sind Sie rechtlich gesehen Teil einer comunidad de propietarios, ob Sie es wollen oder nicht. 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