{"id":8738,"date":"2026-02-19T17:32:24","date_gmt":"2026-02-19T17:32:24","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8738"},"modified":"2026-05-04T16:26:38","modified_gmt":"2026-05-04T16:26:38","slug":"buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/","title":{"rendered":"Als Ausl\u00e4nder eine Immobilie in Madrid kaufen: Was Ihr Architekt wissen will, bevor Sie unterschreiben"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Buying-Property-in-Madrid-as-a-Foreigner-What-Your-Architect-Wants-You-to-Know-Before-You-Sign-scaled.jpeg\" alt=\"Als Ausl\u00e4nder eine Immobilie in Madrid kaufen: Was Ihr Architekt wissen will, bevor Sie unterschreiben\" class=\"wp-image-8743\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Als Ausl\u00e4nder eine Immobilie in Madrid kaufen: Was Ihr Architekt wissen will, bevor Sie unterschreiben\" class=\"wp-image-8743 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Buying-Property-in-Madrid-as-a-Foreigner-What-Your-Architect-Wants-You-to-Know-Before-You-Sign-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>Die meisten ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer in Madrid konzentrieren sich stark auf die rechtliche Seite des Kaufs. NIE-Nummern, Notartermine, Grunderwerbssteuer, Gesto\u00eda-Geb\u00fchren. Es gibt eine Menge zu beachten, und das zu Recht. Unser Schritt-f\u00fcr-Schritt-Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/nie-nif-buy-property-spain-checklist-foreigners\/\">NIE, NIF und die Vorbereitungen f\u00fcr den Kauf von Immobilien in Spanien<\/a> deckt die gesamte rechtliche und finanzielle Checkliste ab.<\/p>\n\n\n\n<p>Aber eine Sache, die K\u00e4ufer immer wieder \u00fcberrascht, ist die Realit\u00e4t der Renovierung: was die Immobilie tats\u00e4chlich braucht, im Gegensatz zu dem, was sie glauben, was sie braucht, und was das kosten wird.<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn die meisten Kunden uns kontaktieren, ist der Kauf bereits abgeschlossen. Das ist in Ordnung, wir k\u00f6nnen mit jeder Ausgangssituation arbeiten. Aber Kunden, die vor der Unterzeichnung mit einem Architekten sprechen, sind durchweg besser aufgestellt. Dieser Artikel erkl\u00e4rt, warum.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Warum Sie eine Immobilie vor dem Kauf in Madrid mit einem Architekten besichtigen sollten<\/h3>\n\n\n\n<p>Ein Immobilienmakler wird Ihnen sagen, dass die Wohnung eine gute Bausubstanz hat. Ein Notar wird Ihnen best\u00e4tigen, dass der Titel sauber ist. Keiner von ihnen wird Ihnen sagen, dass die Elektroinstallation aus den 1960er Jahren stammt und komplett ausgetauscht werden muss, dass die Konfiguration der Sanit\u00e4ranlagen einen Umzug der K\u00fcche unerschwinglich macht oder dass das Geb\u00e4ude bekannte Feuchtigkeitsprobleme in der Zwischenwand hat, die Ihr Renovierungsbudget sprengen w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Besichtigung durch einen Architekten vor dem Kauf dauert zwei bis drei Stunden und f\u00fchrt zu einer schriftlichen Bewertung der bestehenden Bedingungen, realistischen Kostenrahmen f\u00fcr die Renovierung und eventuellen baulichen oder beh\u00f6rdlichen Schwachstellen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Geb\u00fchr f\u00fcr diesen Service ist bescheiden im Vergleich zu dem, was ein Blindkauf kosten kann, wenn Sie nach der Unterzeichnung feststellen, dass Ihre \u201cleicht renovierungsbed\u00fcrftige\u201d Wohnung in Wirklichkeit eine komplette Entkernung f\u00fcr 100.000 EUR ben\u00f6tigt.<\/p>\n\n\n\n<p>Dies ist besonders wertvoll f\u00fcr K\u00e4ufer, die nicht vor Ort in Madrid sind. Auf dem aktuellen Markt werden st\u00e4ndig Fernk\u00e4ufe get\u00e4tigt, und Videobesichtigungen geben einfach nicht das wieder, was erfahrene Augen vor Ort erkennen k\u00f6nnen. Unser Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/renovation-mistakes-cost-most-to-fix\/\">Renovierungsfehler, deren Behebung am meisten kostet<\/a> deckt die Muster ab, die K\u00e4ufer immer wieder \u00fcberraschen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer bei Madrider Geb\u00e4uden immer wieder untersch\u00e4tzen<\/h3>\n\n\n\n<p>Elektro- und Sanit\u00e4ranlagen. Viele Wohnungen in Madrids zentralen Stadtvierteln wurden zuletzt in den 1960er oder 1970er Jahren vollst\u00e4ndig modernisiert. Einphasige Elektroinstallationen, veraltete Sicherungsk\u00e4sten und Rohrleitungen aus verzinktem Stahl oder Bleilegierungen sind auf Fotos nicht zu erkennen. Eine kosmetische Renovierung reicht nicht aus. Sie m\u00fcssen ersetzt werden, damit die Immobilie sicher funktioniert und den aktuellen gesetzlichen Standards entspricht.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Struktur der Hausgemeinschaft. In Spaniens horizontalem Eigentumssystem teilen sich die einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer das Eigentum an den Gemeinschaftselementen wie Dach, Fassade, Eingangshalle, Aufzug und strukturelle Elemente. Ihr Renovierungsplan erfordert m\u00f6glicherweise die Zustimmung der Gemeinschaft, selbst f\u00fcr Arbeiten, die ausschlie\u00dflich in Ihrer Wohnung durchgef\u00fchrt werden, und Sie beteiligen sich an den Kosten f\u00fcr alle au\u00dfergew\u00f6hnlichen Reparaturen, die die Gemeinschaft beschlie\u00dft, durchzuf\u00fchren. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob das Geb\u00e4ude einen erheblichen Instandhaltungsr\u00fcckstau aufweist. Die Regeln werden in unserem Leitfaden erl\u00e4utert <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\">Spanisches horizontales Eigentumsrecht<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Energieleistung. Die meisten Madrider Altbauwohnungen schneiden auf der Skala des Energieausweises mit E, F oder G ab. Dies ist nicht nur ein Umweltaspekt. Die europ\u00e4ischen Vorschriften gehen immer mehr dazu \u00fcber, Mindeststandards f\u00fcr die Energieeffizienz von Mietobjekten vorzuschreiben, und eine schlechte Bewertung wirkt sich darauf aus, was Sie mit der Immobilie kommerziell machen k\u00f6nnen. Ber\u00fccksichtigen Sie bei der Planung von Renovierungen die Kosten f\u00fcr energetische Verbesserungen. Was diese Verbesserungen beinhalten und was sie kosten, erfahren Sie in unserem Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/sustainable-architecture-madrid-home-renovation\/\">Nachhaltige Renovierung in Madrid<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Akustische Qualit\u00e4t. Die Schall\u00fcbertragung zwischen den Wohnungen in Madrids \u00e4lteren Geb\u00e4uden kann erheblich sein. Wenn Sie f\u00fcr eine gehobene Vermietung oder f\u00fcr den Eigenbedarf renovieren, ist eine akustische Behandlung w\u00e4hrend der Renovierung wesentlich billiger und effektiver als der Versuch, das Problem im Nachhinein zu l\u00f6sen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Madrid Nachbarschaftsf\u00fchrer f\u00fcr ausl\u00e4ndische Renovierungsk\u00e4ufer<\/h3>\n\n\n\n<p>Verschiedene Madrider Stadtteile bieten unterschiedliche Renovierungsm\u00f6glichkeiten und Herausforderungen.<\/p>\n\n\n\n<p>Salamanca ist das prestigetr\u00e4chtigste Wohnviertel Madrids. Die Geb\u00e4ude stammen \u00fcberwiegend aus dem sp\u00e4ten 19. und fr\u00fchen 20. Jahrhundert und stehen oft unter Denkmalschutz. Die Renovierung ist st\u00e4rker reglementiert, aber die Werte halten sich au\u00dfergew\u00f6hnlich gut. K\u00e4ufer w\u00fcnschen sich hier in der Regel ein Ergebnis, das den Charakter des Geb\u00e4udes widerspiegelt. Die Regeln f\u00fcr die Renovierung von denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4uden finden Sie in unserem Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/renovating-historic-apartment-madrid\/\">Renovierung eines denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4udes in Madrid<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Chamber\u00ed bietet mehr architektonische Vielfalt. Einige pr\u00e4chtige Fincas aus der gleichen Epoche wie die besten Geb\u00e4ude von Salamanca, neben soliden Geb\u00e4uden aus der Mitte des Jahrhunderts. Erschwinglichere Preise mit starker Mietnachfrage und best\u00e4ndigem Wertzuwachs.<\/p>\n\n\n\n<p>Malasa\u00f1a und Chueca ziehen ein j\u00fcngeres K\u00e4uferprofil an. Die Geb\u00e4ude sind \u00e4lter und oft in unterschiedlichem Zustand. Einige sind sehr gut erhalten, andere sind seit Jahrzehnten verfallen und weisen komplexe bauliche Gegebenheiten auf. Due Diligence ist hier besonders wichtig.<\/p>\n\n\n\n<p>Retiro und Almagro haben das gleiche Premium-Profil wie Salamanca mit leicht unterschiedlichem architektonischem Charakter. Gute Bausubstanz, starker Markt, \u00e4hnliche \u00dcberlegungen zum Kulturerbe.<\/p>\n\n\n\n<p>Lavapi\u00e9s und La Latina befinden sich in einem fr\u00fcheren Stadium der Gentrifizierung. Niedrigere Einstiegspreise, komplexere bauliche Bedingungen und das h\u00f6here Risiko-Rendite-Profil von \u00dcbergangsvierteln.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Wie Sie die Gesamtbetriebskosten berechnen, bevor Sie sich festlegen<\/h3>\n\n\n\n<p>Denken Sie an die Gesamtkosten des Projekts, nicht nur an den Kaufpreis.<\/p>\n\n\n\n<p>Addieren Sie: Kaufpreis, Kaufsteuern und Geb\u00fchren (in der Regel 10 bis 12% des Kaufpreises bei Wiederverkaufsimmobilien), Renovierungsbudget auf der Grundlage einer realistischen Einsch\u00e4tzung des Zustands der Immobilie, Architektur- und Honorare f\u00fcr Fachleute, ggf. Finanzierungskosten und eine R\u00fcckstellung f\u00fcr unvorhergesehene Ausgaben in H\u00f6he von 10 bis 15% des Renovierungsbudgets f\u00fcr \u00e4ltere Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn Sie dies klar darlegen, sehen einige Immobilien, die auf dem Papier preislich attraktiv aussehen, auf der Basis der Gesamtkosten ganz anders aus. Eine billigere Wohnung, die f\u00fcr 200.000 EUR renoviert werden muss, ist oft kein besseres Gesch\u00e4ft als eine teurere Wohnung, die 80.000 EUR kostet. Wie sich die Renovierungsinvestitionen in Rendite und Wert niederschlagen, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/madrid-real-estate-investment-architecture-roi\/\">Immobilieninvestitionen in Madrid und Architektur ROI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Welche Dokumente Sie vor oder nach der Unterzeichnung anfordern sollten<\/h3>\n\n\n\n<p>Fordern Sie diese vor oder unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags (contrato de arras) vom Verk\u00e4ufer oder seinem Vertreter an:<\/p>\n\n\n\n<p>Der ITE-Bericht des Geb\u00e4udes (Informe de Evaluaci\u00f3n del Edificio), der f\u00fcr Geb\u00e4ude, die \u00e4lter als 50 Jahre sind, obligatorisch ist. Darin werden der bauliche Zustand und erforderliche Reparaturen dokumentiert.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Versammlungsprotokolle der Eigent\u00fcmergemeinschaft der letzten drei Jahre (actas de la comunidad). Diese geben Aufschluss \u00fcber geplante au\u00dfergew\u00f6hnliche Arbeiten, anh\u00e4ngige Streitigkeiten oder bekannte Bauprobleme.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Energieeffizienzausweis.<\/p>\n\n\n\n<p>Alle vorhandenen architektonischen Zeichnungen oder Renovierungsgenehmigungen von fr\u00fcheren Arbeiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Dokumentation kann eine professionelle Bewertung nicht ersetzen, aber sie liefert wichtige Basisinformationen, bevor Sie sich festlegen. Was nach dem Kauf passiert, vom ersten Kontakt mit Ihrem Architekten bis zur \u00dcbergabe, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/working-with-architect-spain-process-guide\/\">Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Sie erw\u00e4gen den Kauf einer Immobilie in Madrid und m\u00f6chten vor oder nach der Unterzeichnung die Meinung eines Architekten einholen? Wir bieten Beratungen vor dem Kauf und Due-Diligence-Pr\u00fcfungen an. Schildern Sie uns Ihre Situation mit dem untenstehenden Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"6a0463751e83c\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"6a0463751e83c\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-name-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-name-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">Name <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-name-1_6a0463751e83c\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-email-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-email-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">E-Mail <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-email-1_6a0463751e83c\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-phone-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">Telefon<\/label><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0463751e83c\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-text-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-text-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">Projekt Standort<\/label><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-text-1_6a0463751e83c\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-textarea-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">Erz\u00e4hlen Sie uns von Ihrem Projekt <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0463751e83c\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c-label\" class=\"forminator-label\">Einverst\u00e4ndnis <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_6a0463751e83c__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>Ich akzeptiere die <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/legal\/\">Datenschutzbestimmungen<\/a>. Alle \u00fcbermittelten Informationen werden vom ersten Kontakt an vertraulich behandelt.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Nachricht senden<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"4bd656e650\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8738\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8738\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"de\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bevor Sie f\u00fcr eine Immobilie in Madrid unterschreiben, m\u00f6chte Ihr Architekt, dass Sie wissen, was eine Renovierung tats\u00e4chlich kostet, welche Genehmigungen erforderlich sind und was das Geb\u00e4ude zul\u00e4sst und was nicht. 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