{"id":8697,"date":"2026-02-13T18:25:18","date_gmt":"2026-02-13T18:25:18","guid":{"rendered":"https:\/\/wolfblanc.com\/?p=8697"},"modified":"2026-05-04T16:27:46","modified_gmt":"2026-05-04T16:27:46","slug":"dividing-property-two-units-spain-architecture","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/","title":{"rendered":"Die Aufteilung einer Immobilie in zwei Einheiten in Spanien: Was das Gesetz besagt und wie man es richtig macht"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-full\"><noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" data-skip-lazy src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" alt=\"Die Aufteilung einer Immobilie in zwei Einheiten in Spanien: Was das Gesetz besagt und wie man es richtig macht\" class=\"wp-image-8699\" \/><\/noscript><img decoding=\"async\" type=\"image\/webp\" src=\"data:image\/svg+xml;base64,PHN2ZyB3aWR0aD0iMjU2MCIgaGVpZ2h0PSIxMzk2IiB2aWV3Qm94PSIwIDAgMjU2MCAxMzk2IiBmaWxsPSJub25lIiB4bWxucz0iaHR0cDovL3d3dy53My5vcmcvMjAwMC9zdmciPjwvc3ZnPg==\" alt=\"Die Aufteilung einer Immobilie in zwei Einheiten in Spanien: Was das Gesetz besagt und wie man es richtig macht\" class=\"wp-image-8699 vp-lazyload\" data-src=\"https:\/\/wolfblanc.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Dividing-a-Property-into-Two-Units-in-Spain-What-the-Law-Says-and-How-to-Do-It-Right.jpg-scaled.jpeg\" data-sizes=\"auto\" loading=\"eager\"><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-28f84493 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<p>Die Aufteilung einer Immobilie in zwei separate Einheiten ist eine der h\u00e4ufigsten Anfragen, die wir von Immobilienbesitzern erhalten, die mit einem Teil ihres Hauses Mieteinnahmen erzielen m\u00f6chten, von Familien, die unabh\u00e4ngige Wohnr\u00e4ume f\u00fcr zwei Generationen schaffen wollen, oder von Investoren, die eine gro\u00dfe Immobilie gekauft haben und deren Mieteinnahmen optimieren m\u00f6chten.<\/p>\n\n\n\n<p>Es handelt sich auch um eine der rechtlich komplexeren Wohnungsbauprojekte in Spanien, da es sich an der Schnittstelle zwischen Bauvorschriften, Planungsrecht und Immobilienrecht befindet.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Leitfaden erkl\u00e4rt, was tats\u00e4chlich erforderlich ist, was die h\u00e4ufigsten Fehler sind und wie Sie das Projekt richtig angehen. F\u00fcr K\u00e4ufer, die sich noch in der Akquisitionsphase befinden, ist unser Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/buying-property-madrid-foreigner-renovation-guide\/\">Immobilienkauf in Madrid als Ausl\u00e4nder<\/a> deckt ab, welche Sorgfaltspflichten Sie vor dem Kauf erf\u00fcllen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Das Rechtskonzept: Segregacion vs. Division<\/h3>\n\n\n\n<p>Im spanischen Immobilienrecht erfordert die Schaffung von zwei getrennten, rechtlich registrierten Einheiten aus einer Immobilie einen bestimmten rechtlichen Vorgang. Der genaue Vorgang h\u00e4ngt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um ein freistehendes Geb\u00e4ude handelt (wo der Vorgang \u00fcblicherweise segregacion oder Teilung genannt wird) oder um eine Wohnung innerhalb eines bestehenden Geb\u00e4udes mit mehreren Einheiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei einem freistehenden Haus oder Geb\u00e4ude ist die Segregacion der Prozess der rechtlichen Aufteilung eines Grundst\u00fccks in zwei separate Grundst\u00fccke mit getrennten Eigenschaften. Die Teilung bezieht sich auf die Schaffung zweier separat registrierbarer Einheiten innerhalb eines einzigen Geb\u00e4udes. Beide Verfahren erfordern eine notarielle Beurkundung und die Eintragung in das Grundbuch (Registro de la Propiedad).<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr eine Wohnung in einem Geb\u00e4ude mit mehreren Einheiten ist f\u00fcr die Aufteilung in zwei getrennte, registrierte Wohnungen die Zustimmung der comunidad de propietarios (Hausgemeinschaft) erforderlich, da sich dadurch die Eigentumsstruktur des Geb\u00e4udes \u00e4ndert. Dies ist nach dem spanischen Gesetz \u00fcber horizontales Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal) vorgeschrieben und kann nicht einseitig vom Wohnungseigent\u00fcmer vorgenommen werden. Das System der comunidad wird in unserem Leitfaden erkl\u00e4rt <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/spanish-horizontal-property-law-comunidad-foreign-owners\/\">Spanisches horizontales Eigentumsrecht<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Bevor Sie fortfahren, sollten Sie sich von einem spanischen Anwalt f\u00fcr Immobilienrecht (abogado) rechtlich beraten lassen. Das Architektenteam kann die physischen Arbeiten entwerfen, aber der rechtliche Prozess erfordert eine spezialisierte juristische Koordination.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was die St\u00e4dtebauregeln zulassen<\/h3>\n\n\n\n<p>Bevor Sie etwas entwerfen, muss Ihr Architekt pr\u00fcfen, ob die \u00f6rtlichen Stadtplanungsvorschriften (PGOU oder gleichwertig) die Schaffung von zwei Wohnungen auf Ihrem speziellen Grundst\u00fcck oder in Ihrem speziellen Geb\u00e4ude erlauben.<\/p>\n\n\n\n<p>Die meisten spanischen Gemeinden verlangen eine Mindestgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr jede geschaffene Wohneinheit. In der Regel sind das 30 bis 50 Quadratmeter Nutzfl\u00e4che pro Einheit, obwohl dies von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert. Aus einem einzigen Apartment zwei winzige Studios zu machen, ist zwar architektonisch sinnvoll, aber nach den \u00f6rtlichen Vorschriften m\u00f6glicherweise nicht zul\u00e4ssig, wenn die entstehenden Einheiten die Mindestgr\u00f6\u00dfe unterschreiten.<\/p>\n\n\n\n<p>Einige Gemeinden in Gebieten mit Wohnungsdruck haben Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr die Teilung bestehender Wohnungen eingef\u00fchrt, weil diese Art von Ma\u00dfnahmen das Angebot an Familienwohnungen verringert. In Madrid zum Beispiel hat der Stadtrat die Regeln f\u00fcr die Teilung und Umnutzung von Wohnungen in bestimmten Stadtvierteln regelm\u00e4\u00dfig versch\u00e4rft.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Planungspr\u00fcfung ist nicht optional. Wenn Sie eine physische Trennwand zwischen zwei R\u00e4umen errichten und diese ohne rechtliche Genehmigung als separate Einheiten vermieten, entstehen Immobilien, die nicht rechtm\u00e4\u00dfig verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden k\u00f6nnen und die f\u00fcr den Eigent\u00fcmer ein erhebliches Haftungsrisiko darstellen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Der Genehmigungsweg f\u00fcr die Aufteilung einer Immobilie in Spanien<\/h3>\n\n\n\n<p>Die physischen Arbeiten, die erforderlich sind, um eine Immobilie zu teilen - in der Regel eine neue Trennwand, ein unabh\u00e4ngiger Zugang f\u00fcr jede Einheit, separate Versorgungsanschl\u00fcsse und die Umgestaltung von K\u00fcchen und B\u00e4dern - erfordern eine Baugenehmigung.<\/p>\n\n\n\n<p>Ob dies unter Obra Mayor oder Obra Menor f\u00e4llt, h\u00e4ngt von den jeweiligen Arbeiten ab. Die Errichtung einer strukturellen Trennwand erfordert eine Obra Mayor. Innere Trennw\u00e4nde, die nicht strukturell sind, k\u00f6nnen als Obra Menor eingestuft werden. Ihr Architekt wird dies auf der Grundlage des jeweiligen Projekts bestimmen. Die Genehmigungsarten und -verfahren werden in unserem Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/building-permits-madrid-licencia-obras-guide\/\">Madrid Baugenehmigungen<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Die wichtigsten technischen Anforderungen, damit jede entstehende Einheit legal bewohnbar ist (obtener la cedula de habitabilidad oder das regionale \u00c4quivalent):<\/p>\n\n\n\n<p>Jede Einheit ben\u00f6tigt einen eigenen direkten Zugang (nicht \u00fcber die andere Einheit).<\/p>\n\n\n\n<p>Jede Einheit ben\u00f6tigt eine eigene K\u00fcche und ein eigenes Bad.<\/p>\n\n\n\n<p>Jede Wohnung muss ein Minimum an nat\u00fcrlichem Licht und Bel\u00fcftung f\u00fcr die Hauptr\u00e4ume bieten.<\/p>\n\n\n\n<p>Jede Einheit muss die Mindestanforderungen an die Deckenh\u00f6he erf\u00fcllen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die akustische Trennung zwischen den beiden Einheiten muss die Anforderungen der spanischen Bauvorschriften (CTE) f\u00fcr die Schalld\u00e4mmung zwischen Wohnungen erf\u00fcllen. Hier sto\u00dfen Projekte oft auf Probleme. Die vorhandene Wand oder der Boden, der die beiden Einheiten trennt, hat m\u00f6glicherweise keine ausreichende Schalld\u00e4mmung. Das nachtr\u00e4gliche Hinzuf\u00fcgen der erforderlichen Schalld\u00e4mmung kann sich als st\u00f6render und teurer erweisen als erwartet. Dies ist einer der Renovierungsfehler, die wir in unserem Leitfaden f\u00fcr <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/renovation-mistakes-cost-most-to-fix\/\">Fehler, die am teuersten zu beheben sind<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Getrennte Versorgungsunternehmen: Das praktische Erfordernis<\/h3>\n\n\n\n<p>F\u00fcr zwei wirklich unabh\u00e4ngige Mieteinheiten sind getrennte Versorgungsanschl\u00fcsse praktisch unverzichtbar, auch wenn sie nicht immer streng gesetzlich vorgeschrieben sind.<\/p>\n\n\n\n<p>Zwei separate Stromz\u00e4hler erm\u00f6glichen es jedem Mieter, seinen eigenen Verbrauch zu bezahlen. Zwei getrennte Wasserz\u00e4hler erm\u00f6glichen eine klare Abrechnung. Zwei getrennte Gasanschl\u00fcsse (falls Gas verwendet wird) erm\u00f6glichen unabh\u00e4ngige Vertr\u00e4ge.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Kosten f\u00fcr die Installation getrennter Versorgungsanschl\u00fcsse variieren je nach Geb\u00e4udetyp und vorhandener Infrastruktur, aber 3.000 bis 8.000 Euro f\u00fcr die Trennung der Hauptversorgungsleitungen zu veranschlagen, ist ein vern\u00fcnftiger Planungswert f\u00fcr eine typische spanische Wohnung oder ein Haus.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Die Frage der Kurzzeitmietlizenz<\/h3>\n\n\n\n<p>Wenn Sie zwei Wohneinheiten speziell f\u00fcr den Betrieb als Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) einrichten, sollten Sie beachten, dass die meisten spanischen Regionalregierungen und viele Gemeinden jetzt spezielle Lizenzen f\u00fcr die Kurzzeitvermietung verlangen (vivienda de uso tur\u00edstico oder eine \u00e4hnliche Bezeichnung).<\/p>\n\n\n\n<p>Die Anforderungen f\u00fcr diese Lizenzen, einschlie\u00dflich der Mindestqualit\u00e4tsstandards, der Managementverpflichtungen und der Registrierungsanforderungen, sind je nach Region sehr unterschiedlich. In Madrid gelten die Vorschriften der Comunidad de Madrid. In Katalonien sind die Vorschriften der Stadt Barcelona strenger als die regionalen Vorgaben. Auf den Balearen geh\u00f6ren die Zulassungsbeschr\u00e4nkungen zu den strengsten in Spanien.<\/p>\n\n\n\n<p>Informieren Sie sich \u00fcber die Zulassungsvoraussetzungen f\u00fcr Ihre Gemeinde und Region, bevor Sie Investitionsentscheidungen auf der Grundlage von Prognosen f\u00fcr kurzfristige Mieteinnahmen treffen. Eine nicht lizenzierte Kurzzeitvermietung birgt ein rechtliches und finanzielles Risiko, das jeden Einkommensvorteil \u00fcberwiegt. Wie sich Gestaltungsentscheidungen auf die Mieteinnahmen auswirken, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu <a href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/madrid-real-estate-investment-architecture-roi\/\">Immobilieninvestitionen in Madrid und Architektur ROI<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>Sie denken dar\u00fcber nach, eine Immobilie in Spanien aufzuteilen und m\u00f6chten verstehen, was damit architektonisch und rechtlich verbunden ist? Schildern Sie uns Ihre Immobilie \u00fcber das untenstehende Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.<\/strong><\/p>\n\n\n<p><div class=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\" data-forminator-render=\"0\" data-form=\"forminator-module-8659\" data-uid=\"6a0462db47e48\"><br\/><\/div><form\r\n\t\t\t\tid=\"forminator-module-8659\"\r\n\t\t\t\tclass=\"forminator-ui forminator-custom-form forminator-custom-form-8659 forminator-design--material  forminator_ajax\"\r\n\t\t\t\tmethod=\"post\"\r\n\t\t\t\tdata-forminator-render=\"0\"\r\n\t\t\t\tdata-form-id=\"8659\"\r\n\t\t\t\t data-color-option=\"theme\" data-design=\"material\" data-grid=\"open\" style=\"display: none;\"\r\n\t\t\t\tdata-uid=\"6a0462db47e48\" action=\"\"\r\n\t\t\t><div role=\"alert\" aria-live=\"polite\" class=\"forminator-response-message forminator-error\" aria-hidden=\"true\"><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"name-1\" class=\"forminator-field-name forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-name-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-name-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">Name <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"text\" name=\"name-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-name-1_6a0462db47e48\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"name\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"email-1\" class=\"forminator-field-email forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-email-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-email-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">E-Mail <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><input type=\"email\" name=\"email-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-email-1_6a0462db47e48\" class=\"forminator-input forminator-email--field\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" autocomplete=\"email\" \/><\/div><\/div><div id=\"phone-1\" class=\"forminator-field-phone forminator-col forminator-col-6\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-phone-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">Telefon<\/label><input type=\"text\" name=\"phone-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-phone-1_6a0462db47e48\" class=\"forminator-input forminator-field--phone\" data-required=\"\" aria-required=\"false\" autocomplete=\"off\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"text-1\" class=\"forminator-field-text forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-text-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-text-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">Projekt Standort<\/label><input type=\"text\" name=\"text-1\" value=\"\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-text-1_6a0462db47e48\" class=\"forminator-input forminator-name--field\" data-required=\"\" \/><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"textarea-1\" class=\"forminator-field-textarea forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-textarea-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">Erz\u00e4hlen Sie uns von Ihrem Projekt <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><textarea name=\"textarea-1\" placeholder=\"\" id=\"forminator-field-textarea-1_6a0462db47e48\" class=\"forminator-textarea\" rows=\"6\" style=\"--forminator-textarea-min-height:140px;\" ><\/textarea><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\"><div id=\"consent-1\" class=\"forminator-field-consent forminator-col forminator-col-12\"><div class=\"forminator-field\"><label for=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48-label\" class=\"forminator-label\">Einverst\u00e4ndnis <span class=\"forminator-required\">*<\/span><\/label><div class=\"forminator-checkbox__wrapper\"><label id=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48__label\" class=\"forminator-checkbox forminator-consent\"><input type=\"checkbox\" name=\"consent-1\" id=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48\" value=\"checked\" aria-labelledby=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48-label\" aria-describedby=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48__description\" data-required=\"true\" aria-required=\"true\" \/><span class=\"forminator-checkbox-box\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/label><div id=\"forminator-field-consent-1_6a0462db47e48__description\" class=\"forminator-checkbox__label forminator-consent__label\"><p>Ich akzeptiere die <a class=\"underline underline underline-offset-2 decoration-1 decoration-current\/40 hover:decoration-current focus:decoration-current\" href=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/legal\/\">Datenschutzbestimmungen<\/a>. Alle \u00fcbermittelten Informationen werden vom ersten Kontakt an vertraulich behandelt.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"forminator-row\" style=\"margin: 0;\"><div id=\"captcha-1\" class=\"forminator-field-captcha  forminator-col-12\"><div class=\"forminator-captcha-left forminator-g-recaptcha recaptcha-invisible\" data-theme=\"light\" data-badge=\"bottomright\" data-sitekey=\"6LcY54csAAAAAALegveuieDoo37F7_h_up7F6slP\" data-size=\"invisible\"><\/div> <\/div><\/div><input type=\"hidden\" name=\"referer_url\" value=\"\" \/><div class=\"forminator-row forminator-row-last\"><div class=\"forminator-col\"><div class=\"forminator-field\"><button class=\"forminator-button forminator-button-submit\"><span>Nachricht senden<\/span><span aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/div><\/div><\/div><input type=\"hidden\" id=\"forminator_nonce\" name=\"forminator_nonce\" value=\"4bd656e650\" \/><input type=\"hidden\" name=\"_wp_http_referer\" value=\"\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8697\" \/><input type=\"hidden\" name=\"form_id\" value=\"8659\"><input type=\"hidden\" name=\"page_id\" value=\"8697\"><input type=\"hidden\" name=\"form_type\" value=\"default\"><input type=\"hidden\" name=\"current_url\" value=\"https:\/\/wolfblanc.com\/de\/dividing-property-two-units-spain-architecture\/\"><input type=\"hidden\" name=\"render_id\" value=\"0\"><input type=\"hidden\" name=\"action\" value=\"forminator_submit_form_custom-forms\"><input type=\"hidden\" name=\"trp-form-language\" value=\"de\"\/><\/form><\/p>\n<\/div>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Aufteilung einer Immobilie in zwei unabh\u00e4ngige Einheiten in Spanien erfordert spezielle Lizenzen, technische Projekte und \u00c4nderungen im Grundbuch. 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