Wenn Sie eine Wohnung in Spanien besitzen, sind Sie automatisch Mitglied einer comunidad de propietarios. Sie haben sich diese Mitgliedschaft nicht ausgesucht und können sie nicht ablehnen. Sie besteht kraft Gesetzes und hat reale Auswirkungen darauf, was Sie mit Ihrem Eigentum tun können und was nicht.

Viele ausländische Wohnungseigentümer entdecken diese Auswirkungen zum ersten Mal, wenn sie versuchen, etwas zu tun und feststellen, dass sie es ohne die Zustimmung der Gemeinde nicht tun können. Dieser Leitfaden erklärt das System, bevor dieser Moment der Frustration eintritt. Einen umfassenderen Überblick darüber, was ausländische Käufer beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten müssen, finden Sie in unserem Leitfaden zu Immobilienkauf in Madrid als Ausländer.

Was das horizontale Eigentumsrecht ist

Das spanische Gesetz Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regelt das Eigentum und die Verwaltung von Gebäuden, die in separate Einheiten aufgeteilt sind. Es wurde ursprünglich 1960 erlassen und seither mehrfach aktualisiert.

Das Gesetz legt den rechtlichen Rahmen dafür fest, wie private und gemeinschaftliche Elemente eines Gebäudes definiert werden, wie die Comunidad kollektive Entscheidungen trifft, wie die Kosten zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden und welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen und die Struktur hat.

Es gilt für jedes Gebäude in Spanien, das als horizontales Eigentum konstituiert wurde, d.h. es wurde rechtlich in separate registrierte Einheiten mit einer gemeinsamen Struktur aufgeteilt. Dazu gehören fast alle Mehrfamilienhäuser in Spanien.

Private vs. Gemeinsame Elemente: Die wichtigste Unterscheidung

Ihr privates Element ist die Wohnung selbst, die durch ihre Grenzen im Grundbuch definiert ist. Grob gesagt ist alles innerhalb Ihrer Wände, einschließlich der Innenseiten der Außenwände, privat.

Die gemeinsamen Elemente sind alles andere: die strukturellen Elemente des Gebäudes, die Fassade, das Dach, die Eingänge und Treppenhäuser, die Aufzüge, die gemeinsamen Dienste und Systeme des Gebäudes, die Gemeinschaftsterrassen und -gärten sowie die Struktur der Böden und Decken zwischen den Wohnungen.

Diese Unterscheidung ist für Renovierungen von Bedeutung, denn: Alles, was ein gemeinschaftliches Element betrifft, bedarf der Zustimmung der Gemeinschaft, unabhängig davon, ob es sich in Ihrer Wohnung befindet oder nicht.

Praktische Beispiele: Die Entfernung oder Änderung einer tragenden Wand erfordert bauliche Maßnahmen, die die Struktur des Gebäudes beeinträchtigen, die ein gemeinsames Element ist. Dies ist auch der Grund Renovierung offener Räume in Madrider Wohnungen erfordert eine sorgfältige Navigation sowohl im Genehmigungssystem als auch in der Comunidad. Das Anlegen einer Terrasse verändert das Aussehen der Fassade, die ein gemeinsames Element ist. Die Änderung des Zentralheizungssystems des Gebäudes oder der gemeinsamen Sanitäranlagen erfordert eine Genehmigung der Gemeinschaft. Der Einbau von Klimaanlagen, die in die Außenwände eindringen oder an der Fassade angebracht werden, erfordert eine Genehmigung der Gemeinde.

Wie die Comunidad Entscheidungen trifft

Die Comunidad trifft ihre Entscheidungen durch eine Junta de Propietarios (Eigentümerversammlung). Diese Versammlungen müssen mindestens einmal im Jahr stattfinden, wobei die Jahresabrechnung und das Budget die wichtigsten Tagesordnungspunkte sind. Außerordentliche Versammlungen können für bestimmte Themen einberufen werden.

Für Entscheidungen in der Junta sind je nach Art der Entscheidung unterschiedliche Abstimmungsschwellen erforderlich:

Einfache Mehrheit (mehr als 50% der Eigentümer und Eigentumsanteile): erforderlich für gewöhnliche Managemententscheidungen, die Genehmigung des Budgets und kleinere Arbeiten.

Drei-Fünftel-Mehrheit (60% der Eigentümer und Eigentumsanteile): erforderlich für Innovationen, neue Dienstleistungen oder Änderungen am Gebäude, die eine Minderheit der Eigentümer betreffen, sowie für Änderungen der Hausordnung.

Einstimmige Abstimmung: Erforderlich für Änderungen, die die Satzung des Gebäudes selbst betreffen, Änderungen der Eigentumsanteile (coeficientes de participación) und einige Arten von wesentlichen Änderungen an gemeinsamen Elementen.

Für die meisten renovierungsbezogenen Genehmigungen, die die Gemeinschaftselemente betreffen, reicht in der Regel eine einfache Mehrheit aus. Um diese Mehrheit zu erreichen, müssen Sie jedoch an der Junta teilnehmen oder Ihre Stimme vor der Sitzung schriftlich einreichen.

Die praktischen Auswirkungen für Renovierungsprojekte

Bevor Sie eine Renovierung planen, die gemeinsame Elemente berühren könnte, sollte Ihr Architekt feststellen, welche Aspekte die Zustimmung der Gemeinschaft erfordern. Ohne professionelle Erfahrung mit dem System ist dies nicht immer offensichtlich. Unser Leitfaden für Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien erklärt, wie sich diese Navigationsfunktion in den gesamten Projektprozess einfügt.

Es ist wichtig, den Schritt der Genehmigung durch die Gemeinschaft in den Zeitplan des Projekts einzubauen. Eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft findet möglicherweise nur einmal im Jahr statt, es sei denn, Sie beantragen eine außerordentliche Sitzung (für die wiederum eine bestimmte Anzahl von Eigentümern erforderlich ist, um sie zu beantragen). Wenn Sie diesen Genehmigungsschritt hinzufügen, nachdem die Planung abgeschlossen und der Bauunternehmer bereit ist, mit dem Projekt zu beginnen, kann sich das Projekt um Monate verzögern.

Comunidad-Gebühren und Sonderabgaben

Als Wohnungseigentümer in Spanien zahlen Sie eine regelmäßige Comunidad-Gebühr (cuota de comunidad), die die Instandhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsbereiche und -dienste des Gebäudes abdeckt. Die Gebühr ist proportional zu Ihrem coeficiente de participación, Ihrem Eigentumsanteil an dem Gebäude.

Neben den regulären Gebühren kann die Comunidad außerordentliche Abgaben (derramas) für größere ungeplante Reparaturen oder Verbesserungen beschließen. Als Eigentümer sind Sie gesetzlich verpflichtet, Ihren Anteil an diesen Derramas zu zahlen, auch wenn Sie gegen die Ausgaben gestimmt haben.

Für Investoren und Käufer ist es wichtig, die finanzielle Gesundheit der Comunidad vor dem Kauf zu prüfen. Ein Gebäude mit einer unterfinanzierten Rücklage und einer Geschichte von großen Derramas ist ein Gebäude, bei dem unerwartete Kosten wahrscheinlich sind. Die Buchhaltung eines Gebäudes (die Sie als Käufer oder über die verkaufende Partei anfordern können) zeigt den aktuellen Reservefonds, alle ausstehenden Schulden und alle genehmigten, aber nicht finanzierten Arbeiten. Die comunidad Due Diligence fügt sich in den breiteren Checkliste zum Immobilienkauf für ausländische Käufer in Spanien.

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Sie kaufen oder renovieren eine Wohnung in Spanien und möchten wissen, was die Vorschriften Ihrer Comunidad erlauben? Schildern Sie uns Ihr Projekt mit dem untenstehenden Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.

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