Spanien hat ein gut etabliertes Verfahren für ausländische Staatsbürger, die eine Immobilie kaufen, und das meiste davon ist unkompliziert, sobald Sie wissen, was erforderlich ist. Die Probleme entstehen in der Regel dadurch, dass Sie nicht wissen, was vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erledigt sein muss. Dies führt zu Hektik in letzter Minute, die den Abschluss verzögert oder die Transaktion verkompliziert.

Dies ist eine praktische Checkliste. Sie stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Ein qualifizierter Anwalt für spanische Immobilien und ein Steuerberater sollten Teil Ihres Kaufteams sein. Für ein umfassenderes Bild von dem, was Immobilienkauf in Spanien als Ausländer aus der Sicht eines Architekten betrifft, lesen Sie unseren speziellen Leitfaden.

Schritt 1: Beantragen Sie eine NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die Steueridentifikationsnummer für ausländische Staatsangehörige in Spanien. Ohne diese Nummer können Sie in Spanien keine Immobilien kaufen, kein Bankkonto eröffnen und keine Verträge abschließen.

Wie man sie bekommt: NIE-Anträge können beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland (oft der einfachste Weg, wenn Sie noch nicht in Spanien sind) oder bei der Oficina de Extranjeros oder der Nationalen Polizeistation in Spanien eingereicht werden.

Was Sie benötigen: ein ausgefülltes Antragsformular (Modelo EX-15), einen gültigen Reisepass, einen Nachweis über den Grund, warum Sie die NIE benötigen (ein unterschriebener Kaufvertrag für eine Immobilie eignet sich gut), und eine Gebührenzahlung (derzeit unter 15 Euro).

Zeitplan: Planen Sie 3 bis 6 Wochen ein, wenn Sie sich aus dem Ausland bewerben. Persönliche Anträge in Spanien können manchmal schneller sein, aber die Verfügbarkeit von Terminen variiert stark von Stadt zu Stadt.

Sie können mit diesem Prozess beginnen, bevor Sie eine bestimmte Immobilie gefunden haben. Wenn Sie Ihre NIE bereit haben, wird die Transaktion erheblich beschleunigt, wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben.

Schritt 2: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto ist für einen Immobilienkauf in Spanien praktisch unerlässlich. Sie benötigen es für die Überweisung der Kaufsumme, für die laufende Verwaltung der Immobilie, für die Zahlung von Rechnungen der Versorgungsunternehmen und der Comunidad nach dem Kauf sowie für eventuelle Renovierungszahlungen. Wie Sie Ihre Verpflichtungen als Wohnungseigentümer verstehen, erfahren Sie in unserem Leitfaden zum Spanisches horizontales Eigentumsrecht und comunidad de propietarios.

Die meisten großen spanischen Banken (BBVA, Santander, Caixabank, Sabadell) bieten Konten für ausländische Staatsangehörige an. In der Regel können Sie ein Konto mit Ihrem Reisepass, Ihrer NIE und dem Nachweis einer Adresse in Ihrem Heimatland eröffnen.

Bei einigen Banken kann die erste Kontoeröffnung jetzt auch per Fernzugriff erfolgen, wobei die Unterlagen digital eingereicht werden. Das Verfahren hat sich in den letzten Jahren erheblich verbessert.

Schritt 3: Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt für Immobilienrecht

Ein Immobilienanwalt (abogado) ist in Spanien für eine Immobilientransaktion nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ausländischen Käufern wird die Einschaltung eines Anwalts jedoch dringend empfohlen.

Ihr Anwalt wird: den rechtlichen Status der Immobilie im Grundbuch (nota simple) überprüfen, sicherstellen, dass keine ausstehenden Schulden, Gebühren oder Belastungen auf der Immobilie lasten, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen, die Due Diligence-Prüfung der Comunidad durchführen, den Abschlussprozess und die Registrierung nach dem Abschluss verwalten und Sie über die steuerlichen Auswirkungen des Kaufs beraten.

Insbesondere bei Käufern aus Nicht-EU-Ländern sollte der Anwalt auch über die Auswirkungen des Kaufs auf den Wohnsitz beraten. Wenn Sie den Kauf mit Blick auf Ihren Wohnsitz planen, lesen Sie unseren Leitfaden zu den Goldene Visa-Programme in Spanien und Griechenland.

Budget: Die Gebühren für spanische Immobilienanwälte belaufen sich in der Regel auf 1 bis 1,5% des Kaufpreises plus IVA, oder auf eine feste Gebühr für einfachere Transaktionen.

Schritt 4: Verstehen Sie die Steuer- und Kostenstruktur

Die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien liegen normalerweise 10 bis 14% über dem vereinbarten Kaufpreis.

Die wichtigsten Komponenten:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) für Gebrauchtimmobilien: variiert je nach Region, beträgt aber in der Regel 6 bis 10% des Kaufpreises. Dies gilt für den Wiederverkauf von Immobilien.

Die IVA (21% für Gewerbeimmobilien, 10% für neue Wohnimmobilien) gilt für Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden, nicht für den Wiederverkauf.

AJD (Actos Jurídicos Documentados): eine Stempelgebühr auf die notarielle Urkunde, in der Regel 0,5 bis 1,5% des Kaufpreises, variiert je nach Region.

Notargebühren: normalerweise 0,2 bis 0,5% des Kaufpreises.

Grundbuchgebühren: normalerweise 0,1 bis 0,25% des Kaufpreises.

Anwaltskosten: wie oben.

Hypothekenkosten: ggf. zusätzliche Vermessungs- und Bearbeitungsgebühren.

Insgesamt: Planen Sie 10 bis 14% des Kaufpreises für Transaktionskosten ein, die über den eigentlichen Preis hinausgehen.

Schritt 5: Die richtige Vermessung

In Spanien gibt es keine obligatorische Besichtigungskultur, wie sie in Großbritannien üblich ist. Viele Transaktionen werden ohne ein unabhängiges Gutachten über den physischen Zustand der Immobilie durchgeführt.

Für einen ausländischen Käufer, der eine Renovierung in Erwägung zieht, ist dies ein Risiko, das Sie unbedingt verstehen sollten. Eine Immobilie, deren Struktur nicht den Erwartungen entspricht, deren Dienstleistungen komplett ausgetauscht werden müssen oder deren rechtlicher Status Komplexitäten aufweist, die in den Registrierungsunterlagen nicht ersichtlich sind, kann erheblich mehr kosten, als der Kaufpreis vermuten lässt, um sie der beabsichtigten Nutzung zuzuführen.

Die Bewertung des baulichen Zustands und des Renovierungspotenzials einer Immobilie durch einen Architekten vor dem Kauf, unabhängig von der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung, die Ihr Anwalt durchführt, lohnt sich für jede Immobilie, bei der eine Renovierung geplant ist. Es ist ein Bruchteil der Kosten, die entstehen, wenn Sie nach der Fertigstellung unerwartete strukturelle oder systembedingte Probleme entdecken. Unser Leitfaden für Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien erklärt genau, wie dieser Prozess vom ersten Kontakt bis zur Projektübergabe aussieht.

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