Die Golden-Visa-Programme in Griechenland und Spanien haben in den letzten zehn Jahren zu erheblichen Investitionen in Wohnimmobilien durch Nicht-EU-Käufer geführt. Beide Programme bieten eine Aufenthaltsgenehmigung im Austausch für Immobilieninvestitionen oberhalb bestimmter Schwellenwerte. Die spezifischen Bedingungen, die Mindestbeträge und die in Frage kommenden Immobilientypen haben sich in beiden Ländern erheblich weiterentwickelt und werden es auch weiterhin tun.

Dieser Artikel befasst sich nicht mit der rechtlichen oder finanziellen Struktur von Golden Visa Programmen. Das ist ein Thema für Einwanderungsanwälte und Steuerberater.

Es geht um die architektonische und renovatorische Dimension, die diese Programme schaffen, die oft übersehen wird, bis die Kunden sich bereits auf Immobilien festgelegt haben, die umfangreiche Arbeiten erfordern. Bevor Sie sich festlegen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Immobilienkauf in Spanien als Ausländer für das vollständige Bild der Due Diligence.

Die architektonische Realität von Golden Visa Immobilienkäufen

Viele Immobilien, die speziell zur Erlangung des Goldenen Visums gekauft werden, sind eher Investitionsentscheidungen als Entscheidungen für den Lebensstil. Das Hauptinteresse des Käufers ist die Aufenthaltsgenehmigung. Die Immobilie ist das Vehikel.

Daraus ergibt sich ein bestimmtes Muster: Käufer kaufen Immobilien manchmal schnell, um die Investitionsschwelle zu erreichen, ohne dem tatsächlichen Zustand der Immobilie oder ihrem Renovierungsbedarf genügend Aufmerksamkeit zu schenken.

Dies ist ein Fehler, den die Due Diligence der Architektur verhindern kann.

Eine Immobilie, die in Athen den Mindestpreis für ein Goldenes Visum hat, kann genau deshalb so teuer sein, weil sie viel Arbeit erfordert. Der Kaufpreis allein bestimmt nicht die Gesamtinvestition. Renovierungskosten, Honorare und Genehmigungskosten kommen hinzu.

Eine 250.000-Euro-Wohnung in Athen, die für 150.000 Euro renoviert werden muss, ist ein 400.000-Euro-Projekt, das je nachdem, wie sich das renovierte Objekt auf dem Mietmarkt schlagen wird, die richtige Investition sein kann oder auch nicht. Ein realistisches Bild der Renovierungskosten erhalten Sie in unserem Leitfaden für Renovierung einer Immobilie in Griechenland als ausländischer Käufer.

Wenn Sie sich vor dem Kauf und nicht danach von einem Architekten eine Einschätzung der Immobilie geben lassen, erhalten Sie ein vollständiges Kostenbild, bevor Sie sich festlegen.

Griechenland: Der aktuelle Goldene-Visa-Kontext

Griechenland hat die Mindestbeträge für das Goldene Visum 2023 deutlich angehoben, wobei in den verschiedenen Zonen unterschiedliche Beträge gelten. Athen, Thessaloniki und die großen Inseln haben höhere Mindestbeträge eingeführt, während andere Gebiete niedrigere Beträge beibehalten. Das Programm läuft weiter, ist aber selektiver als in seiner ursprünglichen Hochphase.

Immobilien, die sich für das Programm mit den höheren Schwellenwerten qualifizieren, befinden sich in der Regel in Gegenden mit einem größeren Potenzial für Mieteinnahmen: im Zentrum von Athen, in Thessaloniki und auf den Premium-Inseln. Dies sind auch die Gebiete, in denen die Qualität der Renovierung für die Vermietungsleistung am wichtigsten ist. Unser Leitfaden für Athener Stadtviertel und Renovierungsmöglichkeiten deckt ab, wo der wahre Wert liegt.

Bei der Gestaltung und Renovierung einer Golden Visa-Immobilie in Athen sollten die gleichen Überlegungen angestellt werden wie bei jeder anderen Anlageimmobilie: Welche Aufteilung, welche Ausstattungsqualität und welches Ausstattungsniveau werden die Mieteinnahmen des angestrebten Mieterprofils maximieren, was wird den stärksten Wiederverkauf unterstützen und welche Höhe der Renovierungsinvestitionen ist angesichts der erwarteten Rendite gerechtfertigt.

Für Inselgrundstücke, die über das Programm erworben werden, gelten die zusätzlichen logistischen und saisonalen Baubeschränkungen in vollem Umfang. Siehe unseren Leitfaden für Renovierung von Immobilien auf griechischen Inseln was diese Beschränkungen bedeuten. Bauen Sie sie von Anfang an in die Planung ein.

Spanien: Was sich für Immobilienkäufer mit Goldenem Visum geändert hat

Spaniens Goldenes Visum-Programm, das eine Aufenthaltsgenehmigung für den Erwerb von Immobilien im Wert von 500.000 Euro oder mehr bot, wurde im April 2025 von der spanischen Regierung abgeschafft, um die Dynamik des Immobilienmarktes in den Griff zu bekommen. Das Programm bietet Nicht-EU-Immobilienkäufern keine Möglichkeit mehr, durch Immobilieninvestitionen eine spanische Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten.

In Spanien gibt es noch andere Residenzmöglichkeiten, die für internationale Investoren und Käufer relevant sind: das nicht lukrative Visum für Personen mit ausreichendem passivem Einkommen, das Visum für digitale Nomaden und verschiedene geschäftsbezogene Wege. Für Käufer, deren primäres Ziel ein Wohnsitz in Spanien ist, bleiben diese Alternativen bestehen.

Für Immobilieninvestoren in Spanien, die in erster Linie durch Investitionserträge und nicht durch den Wohnsitz motiviert sind, hat die Abschaffung des Goldenen Visums keine Auswirkungen auf die grundlegenden Investitionsmöglichkeiten in Madrid und anderen spanischen Städten. Die Marktdynamik, die Mietnachfrage und die Faktoren der Kapitalwertsteigerung, die spanische Immobilien attraktiv gemacht haben, sind strukturell und nicht vom Visaprogramm abhängig. Das Investitionsargument wird in unserem Leitfaden ausführlich erörtert Immobilieninvestitionen in Madrid und Architektur ROI.

Was Investitionsobjekte in beiden Ländern von der Architektur brauchen

Unabhängig von den Gründen für die Erteilung eines Visums haben Investitionsobjekte in Griechenland und Spanien aus architektonischer Sicht einige gemeinsame Anforderungen.

Sorgfältige Prüfung vor dem Kauf. In beiden Ländern ist der Gebäudebestand so komplex, es gibt Probleme mit Altbauten, Fragen zum Rechtsstatus und der Genehmigungsgeschichte, dass eine professionelle Bewertung vor der Unterzeichnung immer sinnvoll ist. Was Sie auf Fotos oder virtuellen Touren nicht sehen können, bestimmt oft das Renovierungsbudget.

Entwerfen Sie für den Mietmarkt, nicht für Ihren persönlichen Geschmack. Bei der Renovierung von Immobilien kommt es darauf an, was der Zielmieter schätzt, was vergleichbare konkurrierende Immobilien bieten und was die beste Rendite für die Renovierungskosten bringt. Persönliche Vorlieben, die der Mietmarkt nicht schätzt, sind Kosten ohne Rendite.

Qualität, die sich hält. Anlageimmobilien werden ständig von Mietern bewohnt, die die Immobilie möglicherweise nicht mit der gleichen Sorgfalt behandeln wie ein Eigennutzer. Materialien und Oberflächen, die auf Fotos gut aussehen, aber bei ständiger Nutzung schnell abgenutzt werden, sind eine falsche Einsparung. Legen Sie neben der Ästhetik auch die Haltbarkeit fest.

Fotoreifes Design. Sowohl der griechische als auch der spanische Markt für Kurzzeitvermietungen hängt bei Buchungen stark von der Fotografie der Plattform ab. Immobilien, bei deren Gestaltung berücksichtigt wurde, wie sie fotografiert werden, die über gutes natürliches Licht, eine kohärente visuelle Identität und einen nutzbaren Außenbereich verfügen, erzielen bessere Buchungsraten und höhere durchschnittliche Übernachtungspreise. Unser Leitfaden für Häuser rund ums Licht gestalten deckt die spezifischen Entscheidungen ab, die den größten Unterschied ausmachen.

Energieleistung. Zunehmend relevant für beide Märkte, da die EU-Energievorschriften sich weiterentwickeln. Immobilien, die bei der Energiezertifizierung schlecht abschneiden, stehen vor wachsenden Herausforderungen auf dem mittelfristigen Vermietungsmarkt und potenziellen Einschränkungen der Vermietungsaktivitäten, wenn die Vorschriften verschärft werden.

Der echte Zeitplan für renovierungsbedürftige Anlageimmobilien

Käufer, die eine Immobilie mit der Absicht kaufen, innerhalb von drei Monaten Mieteinnahmen zu erzielen, unterschätzen die Zeitspanne regelmäßig.

Sowohl in Griechenland als auch in Spanien sind für eine Qualitätsrenovierung, die eine Baugenehmigung erfordert, Genehmigungsverfahren erforderlich, die in der Regel 3 bis 6 Monate dauern, gefolgt von einer Bauzeit von 3 bis 6 Monaten für eine typische Wohnungsrenovierung.

Ein realistischer Zeitrahmen vom Kauf der Immobilie bis zu den ersten Mieteinnahmen bei einer Immobilie, die umfangreiche Renovierungsarbeiten und Genehmigungen erfordert: 12 bis 18 Monate. Manchmal weniger für Immobilien, die nur kleinere Arbeiten benötigen. Bei komplexen Projekten oder denkmalgeschützten Gebäuden manchmal mehr. Unser Leitfaden für Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien geht durch jede Projektphase und ihren realistischen Zeitplan.

---

Sie investieren in eine Immobilie in Griechenland oder Spanien und möchten die Meinung eines Architekten zu den Renovierungsmöglichkeiten und den realistischen Kosten einholen? Schildern Sie uns Ihre Situation mit dem untenstehenden Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.

Nachricht senden