Die Aufteilung einer Immobilie in zwei separate Einheiten ist eine der häufigsten Anfragen, die wir von Immobilienbesitzern erhalten, die mit einem Teil ihres Hauses Mieteinnahmen erzielen möchten, von Familien, die unabhängige Wohnräume für zwei Generationen schaffen wollen, oder von Investoren, die eine große Immobilie gekauft haben und deren Mieteinnahmen optimieren möchten.

Es handelt sich auch um eine der rechtlich komplexeren Wohnungsbauprojekte in Spanien, da es sich an der Schnittstelle zwischen Bauvorschriften, Planungsrecht und Immobilienrecht befindet.

Dieser Leitfaden erklärt, was tatsächlich erforderlich ist, was die häufigsten Fehler sind und wie Sie das Projekt richtig angehen. Für Käufer, die sich noch in der Akquisitionsphase befinden, ist unser Leitfaden für Immobilienkauf in Madrid als Ausländer deckt ab, welche Sorgfaltspflichten Sie vor dem Kauf erfüllen müssen.

Das Rechtskonzept: Segregacion vs. Division

Im spanischen Immobilienrecht erfordert die Schaffung von zwei getrennten, rechtlich registrierten Einheiten aus einer Immobilie einen bestimmten rechtlichen Vorgang. Der genaue Vorgang hängt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um ein freistehendes Gebäude handelt (wo der Vorgang üblicherweise segregacion oder Teilung genannt wird) oder um eine Wohnung innerhalb eines bestehenden Gebäudes mit mehreren Einheiten.

Bei einem freistehenden Haus oder Gebäude ist die Segregacion der Prozess der rechtlichen Aufteilung eines Grundstücks in zwei separate Grundstücke mit getrennten Eigenschaften. Die Teilung bezieht sich auf die Schaffung zweier separat registrierbarer Einheiten innerhalb eines einzigen Gebäudes. Beide Verfahren erfordern eine notarielle Beurkundung und die Eintragung in das Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Für eine Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Einheiten ist für die Aufteilung in zwei getrennte, registrierte Wohnungen die Zustimmung der comunidad de propietarios (Hausgemeinschaft) erforderlich, da sich dadurch die Eigentumsstruktur des Gebäudes ändert. Dies ist nach dem spanischen Gesetz über horizontales Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal) vorgeschrieben und kann nicht einseitig vom Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Das System der comunidad wird in unserem Leitfaden erklärt Spanisches horizontales Eigentumsrecht.

Bevor Sie fortfahren, sollten Sie sich von einem spanischen Anwalt für Immobilienrecht (abogado) rechtlich beraten lassen. Das Architektenteam kann die physischen Arbeiten entwerfen, aber der rechtliche Prozess erfordert eine spezialisierte juristische Koordination.

Was die Städtebauregeln zulassen

Bevor Sie etwas entwerfen, muss Ihr Architekt prüfen, ob die örtlichen Stadtplanungsvorschriften (PGOU oder gleichwertig) die Schaffung von zwei Wohnungen auf Ihrem speziellen Grundstück oder in Ihrem speziellen Gebäude erlauben.

Die meisten spanischen Gemeinden verlangen eine Mindestgröße für jede geschaffene Wohneinheit. In der Regel sind das 30 bis 50 Quadratmeter Nutzfläche pro Einheit, obwohl dies von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert. Aus einem einzigen Apartment zwei winzige Studios zu machen, ist zwar architektonisch sinnvoll, aber nach den örtlichen Vorschriften möglicherweise nicht zulässig, wenn die entstehenden Einheiten die Mindestgröße unterschreiten.

Einige Gemeinden in Gebieten mit Wohnungsdruck haben Beschränkungen für die Teilung bestehender Wohnungen eingeführt, weil diese Art von Maßnahmen das Angebot an Familienwohnungen verringert. In Madrid zum Beispiel hat der Stadtrat die Regeln für die Teilung und Umnutzung von Wohnungen in bestimmten Stadtvierteln regelmäßig verschärft.

Die Planungsprüfung ist nicht optional. Wenn Sie eine physische Trennwand zwischen zwei Räumen errichten und diese ohne rechtliche Genehmigung als separate Einheiten vermieten, entstehen Immobilien, die nicht rechtmäßig verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden können und die für den Eigentümer ein erhebliches Haftungsrisiko darstellen.

Der Genehmigungsweg für die Aufteilung einer Immobilie in Spanien

Die physischen Arbeiten, die erforderlich sind, um eine Immobilie zu teilen - in der Regel eine neue Trennwand, ein unabhängiger Zugang für jede Einheit, separate Versorgungsanschlüsse und die Umgestaltung von Küchen und Bädern - erfordern eine Baugenehmigung.

Ob dies unter Obra Mayor oder Obra Menor fällt, hängt von den jeweiligen Arbeiten ab. Die Errichtung einer strukturellen Trennwand erfordert eine Obra Mayor. Innere Trennwände, die nicht strukturell sind, können als Obra Menor eingestuft werden. Ihr Architekt wird dies auf der Grundlage des jeweiligen Projekts bestimmen. Die Genehmigungsarten und -verfahren werden in unserem Leitfaden für Madrid Baugenehmigungen.

Die wichtigsten technischen Anforderungen, damit jede entstehende Einheit legal bewohnbar ist (obtener la cedula de habitabilidad oder das regionale Äquivalent):

Jede Einheit benötigt einen eigenen direkten Zugang (nicht über die andere Einheit).

Jede Einheit benötigt eine eigene Küche und ein eigenes Bad.

Jede Wohnung muss ein Minimum an natürlichem Licht und Belüftung für die Haupträume bieten.

Jede Einheit muss die Mindestanforderungen an die Deckenhöhe erfüllen.

Die akustische Trennung zwischen den beiden Einheiten muss die Anforderungen der spanischen Bauvorschriften (CTE) für die Schalldämmung zwischen Wohnungen erfüllen. Hier stoßen Projekte oft auf Probleme. Die vorhandene Wand oder der Boden, der die beiden Einheiten trennt, hat möglicherweise keine ausreichende Schalldämmung. Das nachträgliche Hinzufügen der erforderlichen Schalldämmung kann sich als störender und teurer erweisen als erwartet. Dies ist einer der Renovierungsfehler, die wir in unserem Leitfaden für Fehler, die am teuersten zu beheben sind.

Getrennte Versorgungsunternehmen: Das praktische Erfordernis

Für zwei wirklich unabhängige Mieteinheiten sind getrennte Versorgungsanschlüsse praktisch unverzichtbar, auch wenn sie nicht immer streng gesetzlich vorgeschrieben sind.

Zwei separate Stromzähler ermöglichen es jedem Mieter, seinen eigenen Verbrauch zu bezahlen. Zwei getrennte Wasserzähler ermöglichen eine klare Abrechnung. Zwei getrennte Gasanschlüsse (falls Gas verwendet wird) ermöglichen unabhängige Verträge.

Die Kosten für die Installation getrennter Versorgungsanschlüsse variieren je nach Gebäudetyp und vorhandener Infrastruktur, aber 3.000 bis 8.000 Euro für die Trennung der Hauptversorgungsleitungen zu veranschlagen, ist ein vernünftiger Planungswert für eine typische spanische Wohnung oder ein Haus.

Die Frage der Kurzzeitmietlizenz

Wenn Sie zwei Wohneinheiten speziell für den Betrieb als Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) einrichten, sollten Sie beachten, dass die meisten spanischen Regionalregierungen und viele Gemeinden jetzt spezielle Lizenzen für die Kurzzeitvermietung verlangen (vivienda de uso turístico oder eine ähnliche Bezeichnung).

Die Anforderungen für diese Lizenzen, einschließlich der Mindestqualitätsstandards, der Managementverpflichtungen und der Registrierungsanforderungen, sind je nach Region sehr unterschiedlich. In Madrid gelten die Vorschriften der Comunidad de Madrid. In Katalonien sind die Vorschriften der Stadt Barcelona strenger als die regionalen Vorgaben. Auf den Balearen gehören die Zulassungsbeschränkungen zu den strengsten in Spanien.

Informieren Sie sich über die Zulassungsvoraussetzungen für Ihre Gemeinde und Region, bevor Sie Investitionsentscheidungen auf der Grundlage von Prognosen für kurzfristige Mieteinnahmen treffen. Eine nicht lizenzierte Kurzzeitvermietung birgt ein rechtliches und finanzielles Risiko, das jeden Einkommensvorteil überwiegt. Wie sich Gestaltungsentscheidungen auf die Mieteinnahmen auswirken, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu Immobilieninvestitionen in Madrid und Architektur ROI.

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