Die meisten ausländischen Käufer in Madrid konzentrieren sich stark auf die rechtliche Seite des Kaufs. NIE-Nummern, Notartermine, Grunderwerbssteuer, Gestoía-Gebühren. Es gibt eine Menge zu beachten, und das zu Recht. Unser Schritt-für-Schritt-Leitfaden für NIE, NIF und die Vorbereitungen für den Kauf von Immobilien in Spanien deckt die gesamte rechtliche und finanzielle Checkliste ab.

Aber eine Sache, die Käufer immer wieder überrascht, ist die Realität der Renovierung: was die Immobilie tatsächlich braucht, im Gegensatz zu dem, was sie glauben, was sie braucht, und was das kosten wird.

Wenn die meisten Kunden uns kontaktieren, ist der Kauf bereits abgeschlossen. Das ist in Ordnung, wir können mit jeder Ausgangssituation arbeiten. Aber Kunden, die vor der Unterzeichnung mit einem Architekten sprechen, sind durchweg besser aufgestellt. Dieser Artikel erklärt, warum.

Warum Sie eine Immobilie vor dem Kauf in Madrid mit einem Architekten besichtigen sollten

Ein Immobilienmakler wird Ihnen sagen, dass die Wohnung eine gute Bausubstanz hat. Ein Notar wird Ihnen bestätigen, dass der Titel sauber ist. Keiner von ihnen wird Ihnen sagen, dass die Elektroinstallation aus den 1960er Jahren stammt und komplett ausgetauscht werden muss, dass die Konfiguration der Sanitäranlagen einen Umzug der Küche unerschwinglich macht oder dass das Gebäude bekannte Feuchtigkeitsprobleme in der Zwischenwand hat, die Ihr Renovierungsbudget sprengen würden.

Die Besichtigung durch einen Architekten vor dem Kauf dauert zwei bis drei Stunden und führt zu einer schriftlichen Bewertung der bestehenden Bedingungen, realistischen Kostenrahmen für die Renovierung und eventuellen baulichen oder behördlichen Schwachstellen.

Die Gebühr für diesen Service ist bescheiden im Vergleich zu dem, was ein Blindkauf kosten kann, wenn Sie nach der Unterzeichnung feststellen, dass Ihre “leicht renovierungsbedürftige” Wohnung in Wirklichkeit eine komplette Entkernung für 100.000 EUR benötigt.

Dies ist besonders wertvoll für Käufer, die nicht vor Ort in Madrid sind. Auf dem aktuellen Markt werden ständig Fernkäufe getätigt, und Videobesichtigungen geben einfach nicht das wieder, was erfahrene Augen vor Ort erkennen können. Unser Leitfaden für Renovierungsfehler, deren Behebung am meisten kostet deckt die Muster ab, die Käufer immer wieder überraschen.

Was ausländische Käufer bei Madrider Gebäuden immer wieder unterschätzen

Elektro- und Sanitäranlagen. Viele Wohnungen in Madrids zentralen Stadtvierteln wurden zuletzt in den 1960er oder 1970er Jahren vollständig modernisiert. Einphasige Elektroinstallationen, veraltete Sicherungskästen und Rohrleitungen aus verzinktem Stahl oder Bleilegierungen sind auf Fotos nicht zu erkennen. Eine kosmetische Renovierung reicht nicht aus. Sie müssen ersetzt werden, damit die Immobilie sicher funktioniert und den aktuellen gesetzlichen Standards entspricht.

Die Struktur der Hausgemeinschaft. In Spaniens horizontalem Eigentumssystem teilen sich die einzelnen Wohnungseigentümer das Eigentum an den Gemeinschaftselementen wie Dach, Fassade, Eingangshalle, Aufzug und strukturelle Elemente. Ihr Renovierungsplan erfordert möglicherweise die Zustimmung der Gemeinschaft, selbst für Arbeiten, die ausschließlich in Ihrer Wohnung durchgeführt werden, und Sie beteiligen sich an den Kosten für alle außergewöhnlichen Reparaturen, die die Gemeinschaft beschließt, durchzuführen. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob das Gebäude einen erheblichen Instandhaltungsrückstau aufweist. Die Regeln werden in unserem Leitfaden erläutert Spanisches horizontales Eigentumsrecht.

Energieleistung. Die meisten Madrider Altbauwohnungen schneiden auf der Skala des Energieausweises mit E, F oder G ab. Dies ist nicht nur ein Umweltaspekt. Die europäischen Vorschriften gehen immer mehr dazu über, Mindeststandards für die Energieeffizienz von Mietobjekten vorzuschreiben, und eine schlechte Bewertung wirkt sich darauf aus, was Sie mit der Immobilie kommerziell machen können. Berücksichtigen Sie bei der Planung von Renovierungen die Kosten für energetische Verbesserungen. Was diese Verbesserungen beinhalten und was sie kosten, erfahren Sie in unserem Leitfaden für Nachhaltige Renovierung in Madrid.

Akustische Qualität. Die Schallübertragung zwischen den Wohnungen in Madrids älteren Gebäuden kann erheblich sein. Wenn Sie für eine gehobene Vermietung oder für den Eigenbedarf renovieren, ist eine akustische Behandlung während der Renovierung wesentlich billiger und effektiver als der Versuch, das Problem im Nachhinein zu lösen.

Madrid Nachbarschaftsführer für ausländische Renovierungskäufer

Verschiedene Madrider Stadtteile bieten unterschiedliche Renovierungsmöglichkeiten und Herausforderungen.

Salamanca ist das prestigeträchtigste Wohnviertel Madrids. Die Gebäude stammen überwiegend aus dem späten 19. und frühen 20. Jahrhundert und stehen oft unter Denkmalschutz. Die Renovierung ist stärker reglementiert, aber die Werte halten sich außergewöhnlich gut. Käufer wünschen sich hier in der Regel ein Ergebnis, das den Charakter des Gebäudes widerspiegelt. Die Regeln für die Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden finden Sie in unserem Leitfaden für Renovierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Madrid.

Chamberí bietet mehr architektonische Vielfalt. Einige prächtige Fincas aus der gleichen Epoche wie die besten Gebäude von Salamanca, neben soliden Gebäuden aus der Mitte des Jahrhunderts. Erschwinglichere Preise mit starker Mietnachfrage und beständigem Wertzuwachs.

Malasaña und Chueca ziehen ein jüngeres Käuferprofil an. Die Gebäude sind älter und oft in unterschiedlichem Zustand. Einige sind sehr gut erhalten, andere sind seit Jahrzehnten verfallen und weisen komplexe bauliche Gegebenheiten auf. Due Diligence ist hier besonders wichtig.

Retiro und Almagro haben das gleiche Premium-Profil wie Salamanca mit leicht unterschiedlichem architektonischem Charakter. Gute Bausubstanz, starker Markt, ähnliche Überlegungen zum Kulturerbe.

Lavapiés und La Latina befinden sich in einem früheren Stadium der Gentrifizierung. Niedrigere Einstiegspreise, komplexere bauliche Bedingungen und das höhere Risiko-Rendite-Profil von Übergangsvierteln.

Wie Sie die Gesamtbetriebskosten berechnen, bevor Sie sich festlegen

Denken Sie an die Gesamtkosten des Projekts, nicht nur an den Kaufpreis.

Addieren Sie: Kaufpreis, Kaufsteuern und Gebühren (in der Regel 10 bis 12% des Kaufpreises bei Wiederverkaufsimmobilien), Renovierungsbudget auf der Grundlage einer realistischen Einschätzung des Zustands der Immobilie, Architektur- und Honorare für Fachleute, ggf. Finanzierungskosten und eine Rückstellung für unvorhergesehene Ausgaben in Höhe von 10 bis 15% des Renovierungsbudgets für ältere Gebäude.

Wenn Sie dies klar darlegen, sehen einige Immobilien, die auf dem Papier preislich attraktiv aussehen, auf der Basis der Gesamtkosten ganz anders aus. Eine billigere Wohnung, die für 200.000 EUR renoviert werden muss, ist oft kein besseres Geschäft als eine teurere Wohnung, die 80.000 EUR kostet. Wie sich die Renovierungsinvestitionen in Rendite und Wert niederschlagen, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu Immobilieninvestitionen in Madrid und Architektur ROI.

Welche Dokumente Sie vor oder nach der Unterzeichnung anfordern sollten

Fordern Sie diese vor oder unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags (contrato de arras) vom Verkäufer oder seinem Vertreter an:

Der ITE-Bericht des Gebäudes (Informe de Evaluación del Edificio), der für Gebäude, die älter als 50 Jahre sind, obligatorisch ist. Darin werden der bauliche Zustand und erforderliche Reparaturen dokumentiert.

Die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft der letzten drei Jahre (actas de la comunidad). Diese geben Aufschluss über geplante außergewöhnliche Arbeiten, anhängige Streitigkeiten oder bekannte Bauprobleme.

Der Energieeffizienzausweis.

Alle vorhandenen architektonischen Zeichnungen oder Renovierungsgenehmigungen von früheren Arbeiten.

Diese Dokumentation kann eine professionelle Bewertung nicht ersetzen, aber sie liefert wichtige Basisinformationen, bevor Sie sich festlegen. Was nach dem Kauf passiert, vom ersten Kontakt mit Ihrem Architekten bis zur Übergabe, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu Zusammenarbeit mit einem Architekten in Spanien.

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Sie erwägen den Kauf einer Immobilie in Madrid und möchten vor oder nach der Unterzeichnung die Meinung eines Architekten einholen? Wir bieten Beratungen vor dem Kauf und Due-Diligence-Prüfungen an. Schildern Sie uns Ihre Situation mit dem untenstehenden Formular und wir werden Ihnen innerhalb von 48 Stunden antworten.

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