Athen hat nicht die offensichtliche architektonische Konsistenz von Barcelona oder Madrid.

Aus planerischer Sicht ist es in vielerlei Hinsicht eine chaotische Stadt. Jahrhunderte der Geschichte überlagern sich mit dem Bauboom der Nachkriegszeit, der in jedem Viertel seine Spuren hinterlassen hat. Aber für denjenigen, der über das oberflächliche Chaos hinwegschaut, bietet Athen bemerkenswerte Möglichkeiten für die Renovierung von Wohnungen und einige wirklich interessante Gebäude.

Dies ist ein Leitfaden zum Verständnis der Stadt aus der Perspektive der Architektur und der Renovierung. Für die praktische Seite des Renovierungsprozesses selbst lesen Sie bitte unseren Leitfaden zu Renovierung einer Immobilie in Griechenland als ausländischer Käufer.

Die Polykatoikia: Athens prägender Wohngebäudetyp

Der überwiegende Teil des Athener Wohnungsbestands besteht aus Polykatoikia, mehrstöckigen Wohnhäusern, die hauptsächlich zwischen den 1950er und 1980er Jahren gebaut wurden.

Dieser Gebäudetyp entstand aus einem speziellen rechtlichen und wirtschaftlichen Mechanismus namens antiparochi, bei dem Landbesitzer ihr Land mit Bauträgern tauschten und im Gegenzug Wohnungen in dem entstehenden Gebäude statt Bargeld erhielten. Es war effizient, für damalige Verhältnisse relativ egalitär und ließ eine Stadt sehr schnell entstehen.

Die Polykatoikia wird als Gebäudetyp unterschätzt. Im besten Fall, mit gut proportionierten Grundrissen, einer soliden Stahlbetonkonstruktion, großzügigen Balkonen und oft hervorragendem natürlichem Licht aus verschiedenen Richtungen, bietet sie eine sehr gute Grundlage für die Renovierung.

Athener Wohnungen aus dieser Zeit haben oft Grundflächen, die nach Madrider oder Stockholmer Maßstäben als großzügig gelten würden, Deckenhöhen, die Raum für kreative Eingriffe lassen, und strukturelle Systeme, die robust genug sind, um eine erhebliche Umgestaltung der Innenräume zu ermöglichen.

Die Herausforderungen: Die Energieeffizienz ist fast durchgängig schlecht, einfach verglaste Fenster, keine Isolierung und ineffiziente Heizungssysteme sind die Norm. Die Innenausstattung der unrenovierten Wohnungen ist bestenfalls veraltet. Bäder und Küchen, die seit den 1970er Jahren nicht mehr angerührt wurden, sind keine Seltenheit.

Dies sind Herausforderungen bei der Renovierung, aber keine Dealbreaker. Die Kluft zwischen unrenoviert und gut renoviert in Athen ist beträchtlich, was eine echte Chance darstellt. Wie Design-Entscheidungen beeinflussen den Mietertrag und den Wiederverkaufswert gilt in Athen genauso wie in Madrid.

Athener Stadtteile, die es wert sind, dass Sie in die Renovierung investieren

Kolonaki ist das etablierteste und wohlhabendste Wohnviertel Athens, das sich um den Kolonaki-Platz dreht und zum Lycabettus-Hügel hin ansteigt. Die Immobilien hier gehören zu den teuersten der Stadt, und der Renovierungsmarkt ist ausgereift. Starke Nachfrage von professionellen Anwohnern und internationalen Käufern.

Koukaki und Mets, die benachbarten Viertel südlich der Akropolis, haben im letzten Jahrzehnt eine deutliche Gentrifizierung erfahren, die zum Teil durch den Tourismus und zum Teil durch eine jüngere, professionelle Bewohnerschaft vorangetrieben wurde. Neoklassizistische Gebäude aus der Vorkriegszeit stehen neben Polykatoikia aus der Mitte des Jahrhunderts. Die Preise sind gestiegen, liegen aber immer noch unter denen von Kolonaki. Starke kurzfristige Vermietungsleistung für renovierte Qualitätsimmobilien.

Pangrati ist ein Wohnviertel östlich von Mets mit echtem Nachbarschaftscharakter. Eine gute Mischung aus älteren Gebäuden und Gebäuden aus der Mitte des Jahrhunderts, eine lokale Geschäftsstraße und das Gefühl, in einer Nachbarschaft zu leben und nicht in einer Touristenzone. Auf dem Radar der internationalen Käufer ist es weniger sichtbar als Koukaki, was bedeutet, dass die Preise immer noch angemessen sind.

Exarcheia hat einen komplizierten Ruf, ist aber ein wirklich interessantes Viertel. Ein Zentrum für alternative Kultur, Buchhändler und Bars. Die Immobilienpreise gehören zu den erschwinglichsten im Zentrum von Athen. Die Gelegenheit zur Renovierung ist klar. Wenn Residenzprogramme bei Ihrer Kaufentscheidung eine Rolle gespielt haben, lesen Sie unseren Leitfaden zu den Goldenes Visum in Griechenland und Spanien.

Kifisia und Psychiko sind nördliche Vororte von Athen mit einem anderen Wohnprofil: freistehende Villen und niedrige Mehrfamilienhäuser in einer grünen, relativ wohlhabenden Umgebung. Sie eignen sich weniger für die kurzfristige Vermietung und sind eher für Käufer geeignet, die einen echten Familienwohnsitz oder eine langfristige Anlageimmobilie suchen.

Neoklassizistische Gebäude aus der Vorkriegszeit in Athen: Der Markt für Denkmalschutz-Renovierung

In Athen gibt es eine Reihe von Vorkriegsgebäuden aus der Zeit vor der Polykatoikia, typischerweise neoklassische oder eklektische Gebäude aus dem späten 19. und frühen 20. Jahrhundert. Diese sind seltener und teurer, wenn es sie gibt, aber sie bieten, was die Polykatoikia nicht kann: architektonischen Charakter aus einer Zeit, in der Gebäude mit individueller Aufmerksamkeit entworfen wurden.

Viele dieser Gebäude stehen unter Denkmalschutz, was bedeutet, dass für die Renovierung ähnliche Regeln gelten wie in den historischen Vierteln Madrids: Erhalt der Außenfassade, Beschränkungen für bauliche Veränderungen und sorgfältige Berücksichtigung der ursprünglichen Elemente. Das Äquivalent zu Madrid finden Sie in unserem Leitfaden zu Renovierung denkmalgeschützter Gebäude in Madrid.

Wenn sie gut renoviert sind, gehören die Athener Vorkriegsgebäude zu den attraktivsten Wohnimmobilien in Südeuropa.

Der Athener Kurzzeitmietmarkt und seine Bedeutung für das Design

Athen hat ein erhebliches Wachstum bei der Kurzzeitvermietung erlebt, vor allem über Airbnb. Der Markt ist stark in den zentralen Vierteln in der Nähe der Akropolis, im Gebiet Monastiraki-Psirri und in Teilen von Koukaki und Mets.

Für Käufer, die Athen als Mietinvestition in Betracht ziehen, sind bestimmte Designentscheidungen wichtig. Immobilien, die auf dem Athener Markt für Kurzzeitmieten am besten abschneiden, haben Ausblicke (auf die Akropolis, wo dies möglich ist, ansonsten auf die Stadt), einen wirklich nutzbaren Außenbereich und eine Renovierungsqualität, die sich gut fotografieren lässt und einer kontinuierlichen Belegung standhält. Unser Leitfaden für Häuser rund ums Licht gestalten ist von direkter Bedeutung dafür, was eine Immobilie gut fotografiert und geräumig wirken lässt.

Akustische Aspekte sind in Athen wichtiger, als Käufer manchmal erwarten. Die Stadt ist laut, und Gäste, die wegen des Straßenlärms nicht schlafen können, werden dies in ihren Bewertungen erwähnen. Eine gute Sekundärverglasung an den der Straße zugewandten Seiten ist eine sinnvolle Investition für jedes ernsthafte Mietobjekt im Zentrum Athens.

Renovierungskosten in Athen: Was Sie einplanen sollten

Die Renovierungskosten in Athen sind im Allgemeinen niedriger als in Madrid oder den großen nordeuropäischen Hauptstädten, aber nicht so dramatisch niedrig, wie manche Käufer annehmen. Qualitativ hochwertige Materialien und Bauunternehmer sind nirgendwo billig, und die Kosten für gute Handwerksarbeit sind in Athen mit zunehmender Renovierungstätigkeit gestiegen.

Grobe Spanne für Athen auf dem aktuellen Markt: leichte Auffrischung einschließlich Farbe, Fußböden und Einrichtungsgegenständen, 250 bis 400 EUR pro Quadratmeter. Standardrenovierung mit Küche, Bädern, Bodenbelägen und Systemen, 600 bis 1.000 EUR pro Quadratmeter. Komplette hochwertige Umgestaltung mit Grundrissänderungen, allen Systemen und hochwertigen Oberflächen, 1.000 bis 1.600 EUR pro Quadratmeter.

Die Honorare für Architektur, Ingenieurwesen und Genehmigungen belaufen sich normalerweise auf 8 bis 12% der Baukosten. Die Die häufigsten Fehler bei der Renovierung, die am Ende am teuersten sind sind in Athen genauso wichtig wie überall sonst.

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