Einer der häufigsten Wünsche in der Wohnarchitektur ist die Erweiterung eines Grundstücks nach außen: eine Terrasse, um einen Garten optimal zu nutzen, ein verglaster Anbau, der den Wohnraum mit dem Außenbereich verbindet, ein Gartenzimmer oder ein Studio, das einen nutzbaren Raum abseits des Haupthauses schafft.

Diese Projekte sehen auf dem Papier oft bescheiden aus, führen aber zu erheblichen Verbesserungen in der Funktionsweise eines Hauses. In vielen Fällen sind sie auch stärker reguliert, als die Kunden erwarten. Verstehen, wie Madrids Baugenehmigungssystem diese Werke klassifiziert, ist der wesentliche erste Schritt.

Was eine Genehmigung für Erweiterungen in Spanien auslöst

In Spanien ist für jede dauerhafte Konstruktion außerhalb der bestehenden Gebäudegrundfläche eine Genehmigung erforderlich. Dies schließt ein:

Terrassen mit einer Bodenstruktur, die auf dem Boden ruht (im Gegensatz zu einer einfachen gepflasterten Fläche auf Bodenhöhe, für die normalerweise keine Genehmigung erforderlich ist).

Verglaste Anbauten (cerramientos de terraza), die eine bestehende Terrasse mit Glas oder anderen festen Materialien abschließen. Diese Anbauten sind in Spanien sehr beliebt und stellen einen bedeutenden Bereich der Regulierungstätigkeit dar, da viele von ihnen ohne Genehmigung gebaut wurden.

Gartenzimmer, Ateliers oder andere Strukturen mit einem Dach und Wänden außerhalb der Grundfläche des Hauptgebäudes.

Pergolen mit einer festen Dachkonstruktion (offene Pergolen mit einer Gitter- oder Schattenstruktur anstelle eines festen Daches sind in einigen Gemeinden im Rahmen einer vereinfachten Anmeldung zulässig, aber das ist unterschiedlich).

Die relevanten Planungsbeschränkungen für Erweiterungen in Spanien:

Die städtebaulichen Vorschriften (PGOU) Ihrer Gemeinde legen die maximal bebaubare Fläche auf Ihrem Grundstück, den maximalen Bebauungsgrad und die Abstände zu den Grundstücksgrenzen fest. Jeder Erweiterungsvorschlag muss innerhalb dieser Parameter liegen, und viele Grundstücke sind bereits nahe an ihrer maximal zulässigen Bebauung.

Die Vorschriften zum Schutz des Kulturerbes gelten für Erweiterungen an geschützten Gebäuden. Ein Anbau an ein denkmalgeschütztes Gebäude erfordert ein viel höheres Maß an Rechtfertigung und Genehmigung als ein Anbau an ein normales Wohngebäude. Die Regeln für geschützte Gebäude in Madrid finden Sie in unserem Leitfaden zu Renovierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in Madrid.

Verglaste Terrassenüberdachungen: Ein besonderer Fall in Spanien

Das Verschließen einer offenen Terrasse oder eines Balkons mit Glas ist eine der häufigsten Wohnungsvergrößerungen in Spanien, insbesondere in Mehrfamilienhäusern, wo die Bewohner einen geschützteren Außenbereich schaffen möchten.

Der Genehmigungsweg dafür hängt davon ab, ob die Terrasse Gemeinschaftseigentum (Teil der gemeinsamen Struktur des Gebäudes) oder Privateigentum (Teil Ihrer individuellen Wohnung) ist. In den meisten spanischen Mehrfamilienhäusern, die dem horizontalen Eigentumsrecht unterliegen, ist die Struktur der Terrasse Gemeinschaftseigentum, auch wenn Sie sie exklusiv nutzen. Das bedeutet, dass die Umzäunung der Terrasse sowohl die Zustimmung der Gemeinschaft als auch eine Baugenehmigung erfordert. Die Regeln der comunidad werden in unserem Leitfaden erklärt Spanisches horizontales Eigentumsrecht.

Die Genehmigung der Gemeinde für eine Terrassenüberdachung zu erhalten, kann einfach sein, wenn das Gebäude eine Standardrichtlinie hat oder wenn andere Bewohner ihre Terrassen bereits überdacht haben. Es kann aber auch schwierig sein, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, wenn die Gemeinde zuvor beschlossen hat, keine Überdachungen zuzulassen, oder wenn die von Ihnen vorgeschlagene Überdachung optisch nicht mit den bereits bestehenden übereinstimmen würde.

Dies ist ein Bereich, in dem viele Kunden auf eine überraschende Komplexität stoßen. Wenn Sie eine Wohnung speziell wegen einer großen Terrasse kaufen, die Sie umzäunen möchten, sollten Sie sich vor dem Kauf über die Regeln und Präzedenzfälle der Gemeinschaft informieren.

Verlängerungen in Griechenland: Dieselbe Logik, andere Regeln

In Griechenland ist für Erweiterungen bestehender Gebäude eine Baugenehmigung erforderlich (oder eine Genehmigung für kleinere Erweiterungen), und sie müssen in die für die jeweilige Zone geltenden Bauverhältnisse (syneteles domisis) passen. Weitere Informationen zum Thema Renovierung in Griechenland finden Sie in unserem Leitfaden zu Renovierung einer Immobilie in Griechenland als ausländischer Käufer.

Die griechischen Planungszonen berechnen das zulässige Bauvolumen auf der Grundlage der Grundstücksfläche und des geltenden Baukoeffizienten. Wenn das bestehende Gebäude bereits das gesamte zulässige Bauvolumen ausschöpft, ist eine Erweiterung nicht möglich, ohne eine Abweichung zu beantragen, was schwierig zu erreichen ist.

Wie in Spanien erfordern Erweiterungen in traditionellen Siedlungsgebieten auf den Inseln eine zusätzliche Prüfung, und die Materialien und das Design jeder Erweiterung müssen mit dem Charakter des Schutzgebiets vereinbar sein.

Eine spezifische Komplexität in Griechenland, die sich von der in Spanien unterscheidet: viele ältere Immobilien haben αυθαίρετα (nicht genehmigte Anbauten), die zwar teilweise legalisiert, aber nicht vollständig in die offizielle Baugenehmigung der Immobilie integriert wurden. Vor der Planung eines Anbaus ist es wichtig, das genaue legale Bauvolumen auf dem Grundstück zu ermitteln, einschließlich aller legalisierten oder halblegalen Bauten, damit der Erweiterungsvorschlag korrekt anhand der zulässigen Grenzen bewertet werden kann.

Kleine Bauten und Gartenzimmer: Was man ohne volle Genehmigungen tun kann

In Spanien wird manchmal behauptet, dass kleine vorgefertigte oder abbaubare Strukturen in Gärten unter die Genehmigungsgrenze fallen. In Wirklichkeit ist es so, dass in den meisten spanischen Gemeinden jede dauerhafte Konstruktion, selbst ein kleines Gartenzimmer oder Studio, mindestens eine vorherige Anmeldung und in vielen Fällen eine vollständige Genehmigung erfordert.

In Schweden erlauben die Attefallsåtgärder-Bestimmungen bestimmte kleine Baumaßnahmen ohne eine vollständige Baugenehmigung, einschließlich Attefallstillbyggnad (eine Gebäudeerweiterung bis zu 15 Quadratmetern) an den meisten Einfamilienhäusern. Dies ist wirklich nützlich und ermöglicht den Anbau von bescheidenen Gartenzimmern, Ateliers oder Lagergebäuden ohne das vollständige Genehmigungsverfahren, sofern die gestalterischen Anforderungen erfüllt sind. Wie die Renovierung in der Praxis funktioniert, erfahren Sie in unserem Leitfaden für schwedische Immobilienkäufer Immobilienkauf in Schweden als Ausländer.

In Griechenland fallen kleine Versorgungseinrichtungen auf ländlichen Grundstücken manchmal unter vereinfachte Kategorien, aber städtische Grundstücke erfordern im Allgemeinen eine Genehmigung für jede dauerhafte Struktur.

Die sicherste Vorgehensweise: Bitten Sie Ihren Architekten immer, die spezifischen Vorschriften für Ihr Grundstück zu prüfen, bevor Sie Entwürfe in Auftrag geben. Die Kosten, die entstehen, wenn Sie nach Fertigstellung des Entwurfs feststellen, dass Ihr geplanter Gartenraum eine vollständige Genehmigung benötigt, sind immer höher als wenn Sie sich im Voraus informieren.

Designprinzipien, die Erweiterungen funktionieren lassen

Kontinuität mit dem Haupthaus. Erweiterungen, die sich anfühlen, als gehörten sie zum selben Gebäude, sind besser als solche, die wie aufgeschraubt wirken. Das bedeutet: Bodenniveaus, die sich angleichen oder fließend ineinander übergehen, Deckenhöhen, die sich auf das Hauptgebäude beziehen, und Materialien, die entweder zusammenpassen oder bewusst einen Kontrast bilden. Ein Anbau aus Glas und Stahl vor einer Steinmauer kann hervorragend sein. Ein Wintergarten aus Kunststoff und Holz vor einer klassischen Fassade funktioniert selten.

Lichtmanagement in verglasten Anbauten. Ein vollverglaster Anbau in Spanien oder Griechenland, der nach Süden ausgerichtet ist, wird im Sommer zum Gewächshaus, wenn er nicht ausreichend beschattet wird. Überhänge, Außenjalousien oder schaltbare Verglasungen sind keine optionalen Extras. Sie sind unerlässlich, um den Raum in der Jahreszeit nutzbar zu machen, in der Sie ihn am liebsten nutzen. Wie Sie den Außenbereich im spanischen Klima optimal nutzen können, erfahren Sie in unserem Leitfaden für Gestaltung von Außenbereichen in Spanien.

Die Schwellenerfahrung. Es kommt darauf an, wie Sie sich zwischen dem Haupthaus und dem Anbau bewegen. Eine breite, ungehinderte Öffnung, die den Übergang mühelos macht, ist besser als eine schmale Tür, durch die sich der Anbau getrennt anfühlt. Die Gestaltung der Türschwelle entscheidet oft über den Erfolg oder Misserfolg der Verbindung zwischen Innen und Außen.

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